Mieter nutzt Wohnung nur als Zweitwohnung: Darf der Vermieter kündigen?

In Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt gibt es oftmals Satzungen, die eine Zweckentfremdung von Wohnraum verbieten. Damit soll unter anderem verhindert werden, dass Wohnungen vom Markt verschwinden, weil sie nur an Touristen vermietet werden. Aber gibt eine Zweckentfremdungssatzung einem Vermieter die Möglichkeit, einem Mieter dessen Zweitwohnung zu kündigen?

Berlin. Wenn ein Mieter die gemietete Wohnung nur als Zweitwohnsitz für gelegentliche Aufenthalte nutzt, begeht er damit keine Zweckentfremdung. Deswegen reicht die Nutzung als Zweitwohnung auch nicht aus, um eine Kündigung durch den Vermieter zu rechtfertigen. Das hat zumindest das Landgericht Berlin entschieden, wie kürzlich bekannt wurde (Urteil vom 05.01.2021, Az.: 63 S 19/20).

Im konkreten Fall hatte eine Vermieterin das Mietverhältnis für eine Wohnung in Berlin-Schöneberg gekündigt und die Maßnahme damit begründet, dass die Mieterin die Wohnung nur als Zweitwohnsitz nutze. Sie ging davon aus, dass die Kündigung gerechtfertigt war, weil es sich um eine Zweckentfremdung gehandelt habe, wodurch der Mieterschutz vor Kündigung nicht greifen würde. Die Mieterin sah das freilich anders und weigerte sich, auszuziehen.

Daraufhin zog die Vermieterin mit einer Räumungsklage vor Gericht. Das Landgericht Berlin wies die Klage allerdings ebenso ab wie zuvor schon das Schöneberger Amtsgericht. Die Kündigung war unwirksam, das Mietverhältnis besteht weiter. Die Richter stellten klar: Wer eine Wohnung nur als Zweitwohnsitz nutzt, verstößt damit nicht gegen die Regelungen zur Verhinderung von Zweckentfremdung, die in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin gelten.

Nutzung als Zweitwohnung ist kein Kündigungsgrund

Außerdem ist es die Aufgabe der zuständigen Behörden, das Zweckentfremdungsverbot durchzusetzen – nicht die der Vermieterin. Insofern konnte die vermietende Eigentümerin hier aus der Zweitwohnungsnutzung sowieso kein berechtigtes Interesse an einer Kündigung ableiten. Auch das Argument, die Mieterin habe die Wohnung vernachlässigt, ließ das Landgericht nicht gelten: Entsprechende Beweise hatte die Vermieterin dem Gericht nicht vorlegen können.

Das Gericht erklärte außerdem: Bei einer Nutzung als Zweitwohnung handelt es sich nicht um einen „vorübergehenden Gebrauch der Mietsache“: Mit einem solchen bezeichnet man ausschließlich ein zeitlich befristetes Mietverhältnis, nicht aber eine auf Dauer zeitweilige Nutzung der Wohnung. In diesem Fall war der Mietvertrag auch tatsächlich auf unbestimmte Zeit geschlossen worden. Damit galt das Wohnraummietrecht mit seinen Kündigungsvorschriften.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

 

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