Mieter verweigert Wohnungsbesichtigungen: Fristlose Kündigung möglich?

Die Wohnung eines jeden Menschen ist als Teil seiner Privatsphäre besonders geschützt. Deswegen darf der Vermieter sie auch nicht einfach so besichtigen kommen. Dafür braucht er schon einen guten Grund. Hat er den allerdings, heißt das noch nicht, dass der Mieter ihn deswegen auch hineinlässt. Kann man einen Mieter fristlos kündigen, weil er Besichtigungstermine immer wieder platzen lässt?

München. Für eine Wohnungsbesichtigung braucht der Vermieter einen guten Grund. Das kann zum Beispiel ein Eigentümerwechsel sein. Liegt so ein wichtiger Grund für eine Besichtigung der Wohnung vor, kann der Mieter die Besichtigung nicht immer wieder mit anderen Ausreden verhindern. Andernfalls kann der Vermieter nämlich nach Abmahnung die fristlose Kündigung aussprechen. So hat es zumindest das Amtsgericht München entschieden (Urteil vom 06.08.2021, Az.: 474 C 4123/21). Das Urteil ist rechtskräftig.

Geklagt hatte der neue Eigentümer einer Dreizimmerwohnung in München. Sie war im Jahr 2005 von ihrem damaligen Eigentümer an die aktuellen Mieter vermietet worden. Später verkaufte er die Wohnung. Dabei verweigerten sich die Mieter jeglicher Besichtigung durch potentielle Käufer. Doch der Münchner Wohnungsmarkt ist hart umkämpft – so fand sich ein Käufer, der dem Vermieter die Wohnung auch ohne vorherige Besichtigung abkaufte. Nach dem Eigentümerwechsel wollte der neue vermietende Eigentümer sich die Wohnung aber dann doch mal ansehen.

Acht Besichtigungstermine geplatzt

Insgesamt vereinbarte er in der Folgezeit acht Besichtigungstermine, doch die Mieter ließen jeden einzelnen davon platzen. Meist nannten die Mieter Corona als Grund: Quarantäne, Isolationen und die Bestimmungen zum Infektionsschutz wurden angeführt. In einem Fall hieß es, einer der Mieter habe sich auf eine Online-Schulung vorbereiten müssen. Darüber waren fünf Monate ins Land gegangen. Dem neuen Eigentümer wurde es schließlich zu bunt. Nach vorheriger Abmahnung schickte er den Mietern die fristlose Kündigung.

Als die Mieter sich weigerten, auszuziehen, zog der Vermieter vor Gericht. Seine Räumungsklage hatte auch tatsächlich Erfolg. Das Amtsgericht München betrachtete die fristlose Kündigung als rechtens und verurteilte die Mieter zum Auszug. Das Gericht stellte fest: Wer eine Wohnung schon unbesehen gekauft hat, dem steht wenigstens nach dem Kauf eine Besichtigung zu.

Mieter konnten keinen wichtigen Hinderungsgrund beweisen

Wenn ein Vermieter einen solch wichtigen Grund für eine Besichtigung hat, kann ein Mieter sich dem nicht einfach verweigern. Tut er es trotzdem, sei die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter nicht zumutbar und damit die außerordentliche Kündigung in Ordnung. Damit wollte das Gericht nicht in Abrede stellen, dass ein Mieter einen Termin trotzdem absagen kann, wenn es einen wirklich wichtigen Hinderungsgrund gibt.

Solche Gründe konnte das Gericht in diesem Fall aber nicht erkennen. Die behauptete Vorbereitung auf eine Schulung sei jedenfalls kein ausreichender Grund, die Besichtigung wäre dennoch realisierbar gewesen. Eine Corona-Erkrankung oder Quarantäne hätte dagegen zwar schon ein triftiger Grund sein können. Allerdings konnten die Mieter keine Testergebnisse, Quarantäneanordnungen, ärztliche Atteste oder ähnlich belastbare Beweise dafür vorlegen.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

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