Mieterhöhungserklärung: Muss Vermieter Modernisierungskosten nach Gewerken aufschlüsseln?

Nach der Modernisierung von Mietshäusern oder vermieteten Wohnungen können Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung verlangen. Dazu müssen sie den Mietern im Mieterhöhungsschreiben Angaben zu den Kosten der Bauarbeiten machen. Doch wie detailliert müssen diese Angaben sein, damit das Mieterhöhungsverlangen vor Gericht standhält? Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt geklärt.

Karlsruhe. Verlangt der Vermieter nach einer Modernisierung eine Mieterhöhung, muss er in seinem Schreiben an die Mieter nur eine Gesamtsumme der entstandenen Modernisierungskosten angeben. Außerdem muss er als Betrag oder als Prozentsatz anführen, wie groß der Anteil der darin enthaltenen Instandhaltungskosten war. Er muss die Gesamtkosten aber nicht näher nach Gewerken aufschlüsseln. Das gilt auch dann, wenn die Modernisierung nicht die betroffene Wohnung selbst oder sogar mehrere Gebäude umfasst hat.

So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 20.07.2022, Az.: VIII ZR 337/21). Er wies damit die Klage dreier Mieter aus Bremen ab. Die hatten versucht, die Mieterhöhungsschreiben ihrer Vermieterin vor Gericht für unwirksam erklären zu lassen, um die geforderte Modernisierungsmieterhöhung nicht bezahlen zu müssen. Die Vermieterin hatte den Schreiben jeweils eine Kostenzusammenstellung beigelegt, auf der sie die Berechnung der neuen Miethöhe dargelegt hatte. Sie nannte darin die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen und deren jeweilige Gesamtkosten.

Außerdem zog die Vermieterin jeweils den Anteil ab, der auf Instandhaltungskosten entfiel, die sie als Vermieterin selbst zu tragen hatte. Aus den übrigen Kosten errechnete sie die Höhe der geforderten Mietanpassung. Die Mieter meinten, bei so umfassenden Maßnahmen an gleich mehreren Gebäuden, auf welche sich die Wohnungen verteilten, müssten die Kosten weiter aufgeschlüsselt werden, etwa nach Gewerken oder einzelnen Arbeitsschritten. Der Bundesgerichtshof (BGH) sah das jedoch anders. Die formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung dürfe man nicht zu hoch hängen, so die Bundesrichter.

BGH: Modernisierungskosten nicht detailliert aufzuschlüsseln

Ihrer Ansicht nach müssen Vermieter in der Lage sein, eine berechtigte Mieterhöhung auch durchsetzen zu können, damit sie nicht davor zurückschrecken, eine Modernisierung überhaupt in Angriff zu nehmen. Schließlich sind Modernisierungen vom Gesetzgeber ausdrücklich gewünscht. Eine detaillierte Aufschlüsselung der Modernisierungskosten ist daher entbehrlich, auch wenn umfangreiche Baumaßnahmen an mehreren Gebäuden und nicht nur an der fraglichen Wohnung selbst vorgenommen werden. Hauptsache, der Anteil der Instandhaltungskosten wird als Prozentsatz oder absolute Zahl genannt.

Die Richter wiesen darauf hin, dass Mieter, die es ganz genau wissen und die Angaben prüfen möchten, ohne weiteres die Möglichkeit dazu haben: Sie haben schließlich das Recht, Einsicht in die Belege des Vermieters zu verlangen. So können sie im Detail nachprüfen, ob die Forderung in ihrer Höhe in Ordnung geht – vor allem auch, ob der Anteil der Instandhaltungskosten richtig angesetzt wurde. Insofern besteht kein Grund, die formellen Hürden für das Mieterhöhungsschreiben noch höher zu hängen.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

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