Miterhöhungsschreiben: Muss der Mietspiegel beiliegen?

Auf dem Weg zur Mietanpassung ist es für Vermieter die erste Hürde: Das Mieterhöhungsschreiben. Es muss bestimmten formalen Gesichtspunkten entsprechen, damit es überhaupt zulässig ist. Muss dafür auch der Mietspiegel beigelegt werden, wenn man die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpasst? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt beantwortet.

Karlsruhe. Wenn der Vermieter sich in seinem Mieterhöhungsschreiben auf einen allgemein zugänglichen Mietspiegel beruft, muss er das Dokument nicht auch noch beilegen. Als allgemein zugänglich gilt ein Mietspiegel dabei auch dann, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr verkauft wird. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst entschieden (Urteil vom 07.07.2021, Az.: VIII ZR 167/20) und damit einer Vermieterin Recht gegeben.

Die Frau hatte im Jahr 2018 dem Mieter ihrer Nürnberger Wohnung geschrieben und um Zustimmung zu einer Mieterhöhung gebeten. Um 73,50 Euro sollte die monatliche Miete steigen, das entsprach einer Anpassung um 15 Prozent an die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese Vergleichsmiete für die fragliche Wohnung leitete die Vermieterin in ihrem Schreiben aus dem allgemein zugänglichen Nürnberger Mietspiegel her, ohne diesen beizufügen.

Mieterhöhung verlangt ohne Mietspiegel beizulegen

Dafür berechnete sie den Mittelwert, der für eine Wohnung dieser Größe genannten Preisspanne. Von diesem Basiswert zog sie zwei Prozent ab, womit sie den Vorgaben des Mietspiegels zur Ausstattung der konkreten Wohnung folgte. Dabei verrechnete sie sich allerdings zu ihren Gunsten. Der Mieter wollte der Mieterhöhung nicht zustimmen, so dass die Vermieterin ihn vor Gericht auf Zustimmung verklagte.

Nachdem Amtsgericht und Landgericht die Klage für unzulässig gehalten und damit dem Mieter Recht gegeben hatten, zog die Vermieterin vor den Bundesgerichtshof (BGH) – mit Erfolg. Das Schreiben der Vermieterin genügte nach Ansicht der Bundesrichter sehr wohl den formellen Anforderungen, die Zustimmungsklage war zulässig. Karlsruhe stellte klar: Wenn der Mietspiegel wie in Nürnberg allgemein zugänglich ist, muss er dem Schreiben nicht beiliegen.

Allgemein zugänglich: Mietspiegel muss nicht beiliegen

Allgemein zugänglich ist der Mietspiegel nach Ansicht der Richter auch dann, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr verkauft wird. Das ist in der Praxis oft der Fall: Meist erstellt der örtliche Mieterverein den Mietspiegel gemeinsam mit dem örtlichen Verein von Haus & Grund. Den hohen Aufwand kompensieren die Vereine häufig, indem sie den Mietspiegel gegen eine kleine, einstellige Schutzgebühr verkaufen.

Es ist dem Mieter zuzumuten, sich den Mietspiegel selbst zu besorgen und mit der Forderung des Vermieters zu vergleichen. Außerdem wies Karlsruhe darauf hin, dass ein Vermieter die Preisspannen aus dem Mietspiegel in seinem Mieterhöhungsschreiben gar nicht darstellen muss. Das gilt zumindest dann, wenn er sich auf einen qualifizierten Mietspiegel beruft, der in einer Tabelle die einzelnen Wohnungsformen anführt.

Schutzgebühr ist zumutbar

Es genügt dann, das Tabellenfeld zu benennen, auf das man sich bezieht. Der beklagte Mieter konnte im vorliegenden Fall mit einer einfachen Prozentrechnung nachvollziehen, was die Vermieterin anhand der Wohnungsgröße berechnet hatte. Das genügt, fand der BGH – und hob die Urteile der Vorinstanzen auf. Das Landgericht muss den Fall jetzt erneut entscheiden – denn bislang hatte man sich im Verfahren ja nur um die formelle Zulässigkeit gestritten.

Nachdem der BGH diese Frage nun beantwortet hat, muss allerdings noch geklärt werden, ob die Forderung der Vermieterin auch begründet ist. Schließlich könnte die Vermieterin bei der Begründung ihrer Forderung Fehler gemacht haben. Erst im Zuge dieser gerichtlichen Prüfung ist dann nach Angaben des BGH auch die Frage zu klären, welche Folgen der Rechenfehler hat, der in diesem Fall passiert war.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

 

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