Pfusch am Bau: Gilt Schwarzarbeit als Baumangel?

Wenn der Verkäufer einer Immobilie dem Käufer einen Mangel arglistig verschweigt, kann der Käufer später Schadensersatz verlangen – selbst dann, wenn eine Sachmangelhaftung im Kaufvertrag ausgeschlossen wurde. Aber ist es auch als ein solcher Mangel anzusehen, wenn das Gebäude in Schwarzarbeit erreichtet wurde? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu jetzt geurteilt.

Karlsruhe. Ist ein Haus teilweise in Schwarzarbeit erbaut worden, stellt das allein noch keinen Baumangel dar. Aus dem Einsatz von Schwarzarbeitern lässt sich nicht automatisch ableiten, dass die geforderten Bauleistungen mangelhaft erbracht wurden. Ein Verschweigen der Schwarzarbeit durch den Verkäufer des Hauses ist insofern auch keine arglistige Täuschung, aus der ein Käufer Ansprüche auf Schadensersatz ableiten könnte. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 28.05.2021, Az.: V ZR 24/20).

Das Urteil fiel im Streit um ein Haus in Berlin, das im Jahr 2012 den Eigentümer gewechselt hatte. Eine Sachmangelhaftung schloss man im Kaufvertrag aus. Die Käuferin ließ Umbauten an dem Haus vornehmen – dabei zeigten sich Mängel in der Abdichtung des Kellers und des Haussockels gegen Feuchtigkeit. Sie ließ sich daraufhin vom Verkäufer alle Gewährleistungsansprüche abtreten, die dieser gegenüber der Baufirma hatte. Dann verklagte sie Verkäufer und die Erben der inzwischen verstorbenen Bauunternehmerin auf Schadensersatz in Höhe von 48.500 Euro.

Schwarzarbeit verschwiegen: Kein arglistig verschwiegener Baumangel

Daraufhin verurteilte das Kammergericht Berlin den Verkäufer zu 35.000 Euro Schadensersatz, weil er die Käuferin arglistig getäuscht habe. Das Gericht meinte, er hätte die Käuferin darüber informieren müssen, dass das Haus teilweise in Schwarzarbeit entstanden war. Das wollte der Verkäufer allerdings nicht hinnehmen und zog vor den Bundesgerichtshof (BGH). Der gab ihm Recht: Er kippte das Urteil und verwies die Sache an einen anderen Senat des Kammergerichts zu abschließenden Beurteilung zurück.

Daraus, dass beim Bau gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstoßen worden ist, lässt sich nichts darüber ableiten, ob die vereinbarten Leistungen in der vorgesehenen Art und Weise erbracht worden sind oder nicht. Erst Recht lässt sich daraus nicht schließen, dass der Bauherr von Baumängeln gewusst haben oder sie billigend hingenommen haben müsste. So kann die Käuferin allein aus der verschwiegenen Schwarzarbeit aus nicht herleiten, der Verkäufer habe sie arglistig getäuscht. Solange eine keine arglistige Täuschung vorliegt, gilt jedoch der vereinbarte Haftungsausschluss – es gibt also keinen Schadensersatz für die Käuferin.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

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