Rohrbruch in vermieteter Eigentumswohnung schädigt Nachbarn: Vermieter haftbar?

Ein Wasserrohrbruch in einer vermieteten Eigentumswohnung führt zu einem Wasserschaden beim Nachbareigentümer. Kann er – oder seine Versicherung – dann vom vermietenden Eigentümer Schadensersatz einfordern? Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt beschäftigt. In seinem Urteil zeigt er auf: Der Eigentümer ist unter gewissen Umständen haftbar.

Karlsruhe. Der vermietende Wohnungseigentümer muss nicht für einen Schaden seines Nachbarn aufkommen, wenn allein der Mieter den Schaden verursacht hat. Nur wenn auch ein defektes Bauteil den Schaden mitverursacht hat oder der Vermieter Fehlverhalten des Mieters tolerierte, kommt auch eine (Mit-)Haftung des Eigentümers in Frage. Gerichte müssen also in solchen Fällen die Schuldfrage sehr genau klären. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) in einem jetzt veröffentlichten Urteil entschieden (Urteil vom 18.12.2020, Az.: V ZR 193/19).

Konkret ging es um einen Fall in Thüringen: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gab es zwei vermietete Teileigentumseinheiten. Die Eine war an eine Zahnarztpraxis vermietet, die Andere an einen Gastronomen. In einer bitterkalten Dezembernacht – es herrschten Außentemperaturen von -20 Grad – brach in der Arztpraxis eine Kaltwasserleitung. Sie war nachträglich verlegt worden, um einen Zahnarztstuhl zu versorgen.

Rohrbruch bei Zahnarzt beschädigt benachbartes Lokal

Der Rohrbruch brockte dem benachbarten Gastronom einen Wasserschaden in Höhe von rund 73.000 Euro ein. Der Gebäudeversicherer zahlte und versuchte, sich vor Gericht Schadensersatz vom Eigentümer der Praxis-Räume zu erstreiten. Das Amtsgericht und das Landgericht sprachen der Versicherung tatsächlich einen solchen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch zu. Der Bundesgerichtshof (BGH) kippte jedoch das Urteil – das Landgericht muss erneut verhandeln.

Die Bundesrichter bemängelten, die Vorinstanzen hätten nicht berücksichtigt, dass der vermietende Eigentümer nur eingeschränkt die Verantwortung für das Handeln seines Mieters trägt. Wer den Schaden in diesem Fall wirklich verursacht hatte, konnte der BGH aber nicht beurteilen. Das muss das Landgericht jetzt nachholen. Denn der BGH betonte: Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch trifft den vermietenden Teileigentümer nicht zwangsläufig.

Eigentümer haftet nicht für alleiniges Fehlverhalten des Mieters

Die Verantwortung für störende Handlungen des Mieters kann laut BGH nur dann dem Eigentümer angelastet werden, wenn er davon wusste und den Mieter nicht davon abgehalten hat. Der Vermieter muss aber nicht ohne weitere Anhaltspunkte damit rechnen, dass der Mieter die Räume bei strengem Frost nicht heizt.

Falls der Rohrbruch nur auf eine mangelhafte Beheizung zurückzuführen war, wäre der Eigentümer für den Schaden also nicht verantwortlich und daher auch nicht haftbar zu machen. Eine Mitverantwortung träfe ihn aber, wenn die Leitung zum Beispiel mangelhaft isoliert gewesen sein sollte. Dass die im Gebäude liegende Leitung bei Frost geplatzt war, kann jedoch nach Ansicht der Bundesrichter noch nicht als Beweis dafür gelten, dass die Isolierung nicht ausreichte.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

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