Streit um Mietanpassung: Welche Vergleichsmiete gilt?

Wenn Mieter und Vermieter vor Gericht über die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung streiten, dann kann das dauern. Im Verfahren stellt sich dann irgendwann die Frage, welche ortsübliche Vergleichsmiete eigentlich der Maßstab ist: Jene vom Tag des Mieterhöhungsverlangens oder jene vom Tag, an dem die Mieterhöhung in Kraft treten sollte? Der BGH hat jetzt Klarheit geschaffen.

Karlsruhe. Stellt ein Gericht im Streit um eine Mietanpassung nachträglich die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fest, muss es sich dabei auf den Wert beziehen, der für den Tag anzusetzen ist, an dem der Mieter das Mieterhöhungsverlangen erhalten hat. Auf den Tag, ab dem die höhere Miete gezahlt werden sollte, kommt es dagegen nicht an. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 28.04.2021, Az.: VIII ZR 22/20).

Der konkrete Fall drehte sich um eine 81 Quadratmeter große Wohnung in Berlin. Im Juli 2017 hatte die Vermieterin den Mietern geschrieben, dass sie eine Mietanpassung von 588 auf 655 Euro vornehmen möchte. Die Nettokaltmiete sollte also von 7,26 Euro auf 8,09 Euro pro Quadratmeter steigen. Die Mieter stimmten der Mieterhöhung nicht zu, woraufhin die Vermieterin ihr Verlangen vor Gericht durchsetzen wollte.

Vor dem Amtsgericht Berlin-Schöneberg hatte sie keinen Erfolg: Das Gericht urteilte, die bisher gezahlte Miete liege bereits knapp über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Landgericht widersprach: Der Mietspiegel sei hier gar keine geeignete Grundlage. Es ließ einen Sachverständigen die ortsübliche Vergleichsmiete anhand von 14 Vergleichswohnungen ermitteln. Dabei kam er auf 8,28 Euro pro Quadratmeter, was über der geforderten Miete lag.

BGH: Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens zählt

Damit ging die Mietanpassung für das Landgericht in Ordnung. Die Mieterin zog dagegen vor den Bundesgerichtshof (BGH). Die Karlsruher Richter kippen das Urteil des Landgerichts, das den Fall nun erneut verhandeln muss. Begründung: Der Sachverständige musste die ortsübliche Vergleichsmiete für den Zeitpunkt der Ankündigung der Mieterhöhung feststellen, also Juli 2017. Dass die Mieterhöhung zum Oktober 2017 gezahlt werden sollte, spiele keine Rolle.

In zwei der im Gutachten berücksichtigten Wohnungen war die Miete allerdings im Jahr 2017 angepasst worden. Es war aber unklar, in welchem Monat. Der Zeitpunkt, zu dem die ermittelte örtliche Vergleichsmiete gegeben war, ist damit unklar. Demnach müssten diese beiden Beispielwohnungen aus der Betrachtung herausgenommen werden, so der BGH. Dann läge die Vergleichsmiete hier aber zu niedrig. Das Landgericht muss nun klären, wie hoch genau die Vergleichsmiete im Juli 2017 war.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel kostenlos.

 

 

 

 

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