Karlsruhe. Für Höhe einer Mietanpassung ist die tatsächliche Wohnfläche entscheidend. Wenn ein Mieter die vom Vermieter genannte Fläche bezweifelt, muss er auch selbst eine alternative Zahl nennen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 31.05.2017, Az.: VIII ZR 181/16). Konkret ging es in dem Rechtsstreit um eine Vermieterin, die von ihrer Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung forderte. Für die Erhöhung setzte die Eigentümerin eine Wohnungsgröße von 92,54 Quadratmetern an. Von diesem Wert war sie auch in den bisherigen Betriebskostenabrechnungen ausgegangen.
Im Mietvertrag gab es allerdings keine Vereinbarung über die Wohnfläche. Zur Wohnung gehört eine Loggia, außerdem weist sie Dachschrägen auf. Eine Berechnung der Wohnfläche anhand der Wohnflächenverordnung war deswegen schwierig. Die Mieterin erhob nun Zweifel an der genannten Wohnfläche und verweigerte ihre Zustimmung zur Mieterhöhung. Dabei nannte die Mieterin ihrerseits jedoch keine Zahl, welche Fläche die Wohnung ihrer Ansicht nach hat. Die Vermieterin klagte auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Mit der Klage scheiterte sie sowohl vor dem Amts- als auch vor dem Landgericht. Beide Gerichte gingen davon aus, die Mieterin hätte die Wohnungsgröße wirksam bestritten, die Vermieterin dagegen habe ihre Flächenangabe nicht beweisen können.
BGH: Auch der Mieter kann die Wohnung vermessen und eine Zahl nennen
Der Bundesgerichtshof widersprach dieser Sichtweise. Die Bundesrichter begründeten das mit dem Verhalten der Mieterin: Es reiche nicht aus, die Wohnfläche einfach nur zu bestreiten, ohne selbst eine Zahl zu nennen. Zwar müsse der Vermieter generell bei einer Mieterhöhung die Wohnfläche darlegen und beweisen. Dem hatte die Vermieterin im vorliegenden Fall jedoch nach Ansicht des BGH genüge getan, indem sie darlegte, von welcher Wohnfläche sie bei der Berechnung der Mieterhöhung ausgegangen war.
Der BGH befand: In einem solchen Fall muss der Mieter die vom Vermieter behauptete Wohnfläche mit eigenen Angaben erwidern und die tatsächlichen Umstände darlegen, von denen er ausgeht. Ein Mieter könne die Wohnung in aller Regel zumindest laienhaft selbst vermessen und einen eigenen Wert für die Wohnungsgröße vorbringen. Weil das im vorliegenden Fall nicht geschehen war, hob der BGH das Urteil der Vorinstanz auf. Das Landgericht muss in dem Fall jetzt eine neue Entscheidung herbeiführen.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
