Tiefgarage im Wohneigentum: Zahlen nur Stellplatzeigentümer die Sanierung?

In größeren Anlagen mit Eigentumswohnungen gibt es nicht selten eine Tiefgarage. Aber nicht immer gehört auch jedem Wohnungseigentümer ein Stellplatz darin. Kann man dann eine Untergemeinschaft der Stellplatzeigentümer gründen, damit nur diese für die Instandhaltung der Tiefgarage aufkommen müssen? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt beantwortet.

Karlsruhe. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf eine Untergemeinschaft für ihre Tiefgarage gründen. Mitglieder dieser Sondernutzungsgemeinschaft sind dann nur die Inhaber der Tiefgaragenstellplätze. Es lässt sich dann so regeln, dass allein sie für die Instandhaltung der Tiefgarage aufkommen – jedenfalls dann, wenn die Garage baulich so vom Rest der Anlage getrennt ist, dass die Kosten sich klar zuordnen lassen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) unlängst entschieden (Urteil vom 12.11.2021, Az.: V ZR 204/20).

Damit regelten die Bundesrichter die Verhältnisse in einer größeren Anlage mit Eigentumswohnungen in Baden-Württemberg. Zur Anlage gehören mehrere Häuser. Eines der Häuser beherbergt in seinem Fundament eine mehrstöckige Tiefgarage. Für diese Tiefgarage hatte die Eigentümergemeinschaft eine eigene Sondernutzungsgemeinschaft gegründet. Nur die Inhaber der Tiefgaragenstellplätze gehören dieser Untergemeinschaft an, die sich selbst verwaltet und eine eigene Instandhaltungsrücklage unterhält.

Sondernutzungsgemeinschaft für Tiefgarage ist zulässig

So ist es in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung geregelt. Die Rechtmäßigkeit dieser Regelung zweifelte jedoch ein Stellplatzeigentümer an. Anlass war eine größere Sanierung der Tiefgarage. Nachdem die Eigentümerversammlung die Sanierung beschlossen hatte, entschied die Untergemeinschaft der Stellplatzinhaber sich für eine Sonderumlage zur Finanzierung der Maßnahme. Etwa 22.000 Euro sollte jeder Stellplatzeigentümer zahlen. Diesen Beschluss versuchte der Zweifler zu stoppen – er wollte, dass alle Wohnungseigentümer der Anlage die Tiefgaragensanierung mitbezahlen müssen.

Der Eigentümer scheiterte jedoch vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Die Bundesrichter bestätigten: Der Beschluss über die Sonderumlage war rechtmäßig. Nur die Stellplatzeigentümer müssen für die Sanierung der Tiefgarage zahlen. Eine Untergemeinschaft von Tiefgaragen-Stellplatzeigentümern zu bilden, sei rechtens – solange die Baukörper so klar voneinander abzugrenzen sind, dass sich auch die Kosten klar voneinander trennen lassen. Dem stand es auch nicht entgegen, dass die Tiefgarage im vorliegenden Fall ein tragendes Bauteil eines der Wohnhäuser der Anlage bildet.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

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