Karlsruhe. Vermieter können die fristlose Kündigung eines Mieters, der die Miete schuldig bleibt, mit einer hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung verbinden. Selbst wenn der Mieter daraufhin die Mietrückstände innerhalb der Schonfrist begleicht, verliert dadurch nur die fristlose Kündigung ihre Wirkung. Die ordentliche Kündigung bleibt dagegen bestehen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt in zwei vergleichbaren Fällen entschieden (Urteile vom 19.09.2018, Az.: VIII ZR 231/17 sowie VIII ZR 261/17).
Die beiden Fälle drehten sich um Mietwohnungen in Berlin. Die Mieter waren jeweils mit zwei Monatsmieten in Rückstand geraten. Die betroffenen Vermieter kündigten daraufhin fristlos und sprachen zugleich hilfsweise eine ordentliche Kündigung aus. Daraufhin zahlten die Mieter die ausgelassenen Mieten schnell nach – innerhalb der sogenannten Schonfrist von zwei Monaten nach Eingang der Räumungsklage.
In der Schonfrist nachgezahlt: Ordentliche Kündigung bleibt bestehen
Durch die Nachzahlung innerhalb der Frist verliert die fristlose Kündigung ihre Wirksamkeit. Allerdings kam es in den Berliner Fällen nun zum Streit um die Frage, ob damit auch die ordentliche Kündigung obsolet wird. Das Landgericht Berlin urteilte tatsächlich im Sinne der Mieter: Nach der fristlosen Kündigung habe kein Mietverhältnis mehr bestanden, das durch die ordentliche Kündigung hätte beendet werden können. Sie sei daher in Leere gelaufen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) kassierte diese Urteile ein. Die Bundesrichter entschieden: Durch die Nachzahlung der Mieten innerhalb der Schonfrist war die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses durch die fristlose Kündigung nachträglich und rückwirkend entfallen. Schließlich wolle der Gesetzgeber durch die Schonfrist erreichen, dass bei schneller Nachzahlung das Mietverhältnis fortbesteht. Dadurch lief die ordentliche Kündigung aber auch nicht ins Leere, sondern blieb weiterhin wirksam.
Dieses vermieterfreundliche Urteil hat eine starke Signalwirkung an die Mieter. Sie sollten Mietrückstände erst gar nicht aufkommen lassen – denn andernfalls droht ihnen in jedem Fall der Auszug, selbst bei einer zeitnahen Nachzahlung. Immerhin ist die Zahlung der Miete die wichtigste Pflicht des Mieters in seinem Vertragsverhältnis. Vermieter, die Probleme mit der Zahlungsmoral ihrer Mieter haben, finden rechtliche Hilfe und Beratung als Mitglied <link http: www.hausundgrund-aachen.de kontakt _blank external-link-new-window internal link in current>in unserem Haus.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
