Düsseldorf. Nur 12 Prozent der Deutschen besitzt eine vermietete Immobilie – sei es ein Haus oder eine Wohnung. Damit ist diese Form der Geldanlage unter deutschen Privatanlegern ungefähr genauso weit verbreitet wie Aktien. Das geht aus einer aktuellen Studie des Instituts für Demoskopie Allensbach hervor. Das Ergebnis überrascht auf den ersten Blick – schließlich lassen niedrige Zinsen die Deutschen derzeit nach neuen Anlageformen suchen und Immobilien scheinen dank steigender Preise zumindest in den Ballungsgebieten attraktiv. Institutionelle Investoren stecken denn auch in großem Stil Geld in Häuser und Wohnungen: 14,2 Milliarden Euro sind 2014 im Handel mit vermieteten Immobilien umgesetzt worden, wie Zahlen des Immobilienverbands IVD zeigen.
Doch gerade einmal fünf Prozent der Privatanleger denken ernsthaft darüber nach, Immobilien zur Vermietung zu kaufen – obwohl sich das rund ein Viertel der Anleger finanziell leisten könnte. Zu diesem Ergebnis kommt jedenfalls die Allensbach-Untersuchung. Dabei geht die Studie davon aus, dass sich jeder eine solche Investition leisten kann, der monatlich mindestens 500 Euro für die Geldanlage zur Verfügung hat. Das ist vergleichsweise knapp bemessen. So zitiert etwa das Handelsblatt einen Finanzberater, der den Rat gibt: Anleger sollten zusätzlich zu den 500 Euro auch eine Monatskaltmiete als Puffer zurücklegen können, falls es einmal zu einem Mietausfall kommt.
Angst vor Mietnomaden und hohe Nebenkosten schrecken ab
Ein möglicher Mietausfall ist denn auch nach Angaben der Studie eine der größten Sorgen, die viele Privatleute vom Immobilieninvestment abschreckt. 40 Prozent der Befragten gaben an, sich vor Zahlungsschwierigkeiten der Mieter oder gar Mietnomaden zu fürchten, die man nicht so einfach wieder los wird. Nicht zuletzt hält ein Drittel der Befragten Immobilien derzeit schon für zu teuer – dahinter steckt die Angst vor einer Immobilienblase wie in den USA. Diese Gefahr sehen Experten derzeit zwar nicht, doch auch die Bundesbank hat jüngst zu Vorsicht gemahnt.
Beim Eigentümer-Verband Haus & Grund Rheinland betont man außerdem die vielen Nebenkosten, durch welche die Rendite bei Immobilieninvestitionen sinkt. Der Vorsitzende Prof. Dr. Peter Rasche gibt zu bedenken: „In NRW fallen beim Kauf 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer an – kein Bundesland ist teurer. Wenn Sie in eine Immobilie investieren, ist dieses Geld nicht angelegt, sondern weg.“ Bei einem 200.000 Euro teuren Objekt wären das 13.000 Euro – kein Pappenstiel, insbesondere für weniger finanzstarke Privatanleger. Bei großen gewerblichen Investoren entfällt dieser Punkt dagegen, weil sie die Grunderwerbsteuer umgehen können (<link http: www.hausundgrund-aachen.de aktuelles einzelansicht-aktuelles umgehung-der-grunderwerbsteuer-soll-ausgeschaltet-werden-766 _blank external-link-new-window internal link in current>wir berichteten). Auch das erklärt, warum Unternehmen derzeit viel stärker in Immobilien investieren als Privatleute. Die Steuer ist allerdings auch nicht der einzige Kostenfaktor beim Immobilienkauf: Auch für den Notar und eventuell einen Makler fallen erhebliche Summen an.
Ein unkalkulierbares Risiko stellt zudem die Politik dar, wie Erik Uwe Amaya betont. Der Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland braucht nicht lange nach Beispielen zu suchen: „Nehmen wir die von der Politik zum 31.12.2016 geschaffene Pflicht, <link http: www.hausundgrund-aachen.de themen rauchmelderpflicht _blank external-link-new-window internal link in current>Rauchmelder zu installieren. Diese neue Vorschrift verursacht den Vermietern Kosten, weil sie die Rauchmelder kaufen müssen. Das schmälert die Rendite.“
Auf den Wertzuwachs nur einer Immobilie zu setzen ist riskant
Nicht zu vergessen ist an dieser Stelle die Mietpreisbremse. Zwar gab in der Studie nur jeder zehnte Befragte an, deswegen nicht in Immobilien zu investieren. Allerdings gilt dieses Instrument auch nicht flächendeckend in Deutschland. „Die Deckelung der Mieten in vielen Städten in NRW drückt die Rendite eines Immobilien-Investments mitunter deutlich. Außerdem verunsichert die aktuelle Debatte um eine <link http: www.hausundgrund-aachen.de aktuelles einzelansicht-aktuelles mietpreisbremse-wirbel-um-neue-forderungen-des-mieterbundes-767 _blank external-link-new-window internal link in current>Verschärfung der Mietpreisbremse zusätzlich“, warnt Professor Rasche. Sein Fazit: „Ich kann es verstehen, wenn viele Privatanleger von Immobilien die Finger lassen. Diese Anlageform ist längst nicht so attraktiv, wie sie es sein könnte. Die ist dafür maßgeblich verantwortlich.“
Im Gegensatz zu Aktien bergen Immobilien noch ein grundsätzliches Problem: Bei dieser Form der Geldanlage wird eine sehr große Summe in ein einziges Objekt gesteckt. Das birgt grundsätzlich ein höheres Risiko als etwa ein Aktienfonds, der viele Wertpapiere beinhaltet und den Kursverfall einer Aktie mit der guten Entwicklung anderer Papiere ausgleichen kann. Auf den Wertzuwachs einer einzigen Immobilie zu setzen ist dagegen problematisch. Wegen der hohen Investition mit vergleichsweise großem Risiko sehen Experten Immobilien denn auch eher als geeignete Anlageform für besonders gut situierte Privatiers.
