Karlsruhe. Wenn eine Personengesellschaft oder Miteigentümergemeinschaft eine vermietete Wohnung kauft, darf sie den Mieter drei Jahre lang nicht kündigen. Diese Kündigungssperrfrist gilt unabhängig davon, womit die Kündigung begründet wird. Damit kann in den ersten drei Jahren nach dem Kauf der Wohnung auch kein Eigenbedarf angemeldet werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 21.03.2018, Az.: VIII ZR 104/17).
Der Prozess drehte sich um eine 160 Quadratmeter große Altbauwohnung im Frankfurter Westend. Die Vierzimmerwohnung ist seit 1981 an einen inzwischen 70 Jahre alten Mann vermietet. Er wohnt dort mit seiner Frau und seiner Tochter für eine Miete von aktuell rund 860 Euro monatlich. Im Januar 2015 verkaufte der Eigentümer die Wohnung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR).
Kündigungssperrfrist auch bei Eigenbedarf einzuhalten
Die Firma kündigte den Mietvertrag im Mai 2015 wegen Eigenbedarfs. Begründung: Einer der Gesellschafter brauche nach seiner Scheidung eine repräsentative Wohnung. Der Mieter wollte nicht ausziehen, wogegen das Unternehmen vor Gericht zog. Am Ende entschied der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch: Die Kündigung war nicht zulässig, weil die Kündigungssperrfrist nicht eingehalten wurde. Sie gilt auch, wenn Eigenbedarf angemeldet wird.
Hintergrund der gesetzlichen Regelung zur Kündigungssperrfrist ist die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum. Der Gesetzgeber wollte das sogenannte „Münchener Modell“ unterbinden, bei dem eine Firma eine Mietwohnung kauft, den Mieter wegen Eigenbedarfs kündigt und erst dann die Wohnung in Wohnungseigentum umwandelt und als Eigentumswohnung vermarktet. Die Kündigungssperre für eine Umwandlung in Eigentum konnte so umgangen werden.
Der BGH hat entschieden, dass mit der Einführung der Regelung des § 577a Abs. 1a BGB ausdrücklich auch weitere Umgehungen der Sperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB vorgebeugt werden sollte. Aus diesem Grund hält der BGH in seiner jetzigen Entscheidung für ein Eingreifen der Sperrfrist der Sperrfrist jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder an mehrere Erwerber ausreichen lassen, da sich nach seiner Einschätzung bereits hierdurch das Verdrängungsrisiko für den Mieter erhöht und dieser insoweit eines Schutzes bedarf.
Nicht beschäftigt hat sich das Gericht mit der Frage, ob die Kündigung wegen Eigenbedarfs in diesem Fall überhaupt gerechtfertigt war. Die Mieter hatten unterstellt, der Eigenbedarf sei vorgeschoben. Als Begründung führten sie an, dass der Gesellschafter es abgelehnt hatte, in eine andere, 124 Quadratmeter große Wohnung zu ziehen. Beanspruchte er hier unzulässiger Weise eine übermäßig große Wohnung? Auf diese Frage kam es in dem Prozess wegen der unterschrittenen Kündigungssperrfrist gar nicht mehr an.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
