Düsseldorf/Karlsruhe. Die Kosten für den Betriebsstrom einer zentralen Heizungsanlage darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht als Teil des Allgemeinstroms auf die Miteigentümer umlegen. Vielmehr hat die Aufteilung der Kosten nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung zu erfolgen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 3.6.2016, Az.: V ZR 166/15).
Im konkreten Fall ging es um eine WEG, in der es keinen eigenen Stromzähler für die zentrale Heizung gibt. Der Stromverbrauch der Heizung läuft stattdessen auf dem Zähler auf, der den Allgemeinstrom erfasst. So landen die Stromkosten der Zentralheizung in der Jahresabrechnung nicht als einzelner Posten, sondern sind Teil des Allgemeinstroms. Die Kosten für den Allgemeinstrom werden nach Miteigentumsanteilen auf die Wohnungseigentümer aufgeteilt.
Betriebsstrom der Heizung nach Heizkostenverordnung abzurechnen
Die Abrechnung über den Allgemeinstrom widerspricht nach Ansicht des BGH jedoch einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Die von der Zentralheizung verursachten Stromkosten müssten nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Dabei werden die Kosten nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern teilweise nach dem tatsächlichen Verbrauch auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt.
Von diesem Grundsatz darf auch dann nicht abgewichen werden, wenn es – wie im vorliegenden Fall – gar keinen Zwischenzähler gibt, der den Betriebsstrom der Heizungsanlage erfassen könnte. Die Richter stellten hierzu fest: „Wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt.“
Dabei könne sich die Schätzung auf einen Bruchteil der Brennstoffkosten stützen. Alternativ könnte die WEG sich auch an einer Berechnung orientieren, die auf dem Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte und den (gegebenenfalls geschätzten) Heiztagen beruht. Welche Methode gewählt wird, steht den Eigentümern frei, solange der Maßstab nicht offenkundig ungeeignet ist.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
