Karlsruhe. Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) kann ihren Einzeleigentümern zwar die Zuständigkeit für bestimmte Erhaltungsmaßnahmen übertragen. Ihre grundsätzliche Verantwortung für den Zustand des Gebäudes wird die Gemeinschaft dadurch jedoch nicht los: Ihre Verkehrssicherungspflichten mit Blick auf das gemeinsame Eigentum kann die Gemeinschaft nämlich nicht auf Einzeleigentümer abwälzen. Deshalb kann die Gemeinschaft durchaus eine Sanierungsmaßnahme in die Hand nehmen, für die laut Teilungserklärung die Sondereigentümer zuständig wären – und muss es sogar tun, wenn ansonsten Schäden für Eigentum, Eigentümer oder Dritte drohen.
Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 24.04.2026, Az.: V ZR 102/24). Im konkreten Fall ging es um ein Haus mit Eigentumswohnungen, deren Balkone in die Jahre gekommen waren: Der Beton zeigte an mehreren Balkonen Auflösungserscheinungen, es drohten Brocken abzustürzen. Wegen dieser Gefahr musste die unter den Balkonen liegende Grünfläche abgesperrt werden. Es bestand also ein dringender Sanierungsbedarf. Die Teilungserklärung bestimmt, dass die entsprechenden Wohnungseigentümer auf eigene Kosten die Instandhaltungspflicht für die Balkone zu erfüllen haben.
Eigentümerversammlung lehnte alle Sanierungsvarianten ab
Da aber mehrere Wohnungen betroffen waren, wurde der Sanierungsbedarf zum Thema in der Eigentümerversammlung. Das Gremium beriet über drei mögliche Varianten einer Sanierung, welche ein Sachverständiger aufgezeigt hatte. Allerdings fand sich für keine der drei Varianten eine Mehrheit. Das führte dazu, dass die Eigentümerversammlung letztlich für jede Sanierungsvariante einen ablehnenden Beschluss fasste. Die Konsequenz – keine Sanierung und eine weiterhin abgesperrte Grünfläche – fand einer der Wohnungseigentümer allerdings auch nicht überzeugend. Er klagte gegen die Beschlüsse.
Die Klage hatte letztlich Erfolg. Zwar wiesen sowohl das Amtsgericht Oldenburg, als auch das Landgericht Itzehoe die Klage ab, weil die Eigentümerversammlung gar keine Beschlusskompetenz über die Sanierung habe. Die sei schließlich laut Teilungserklärung Aufgabe der Sondereigentümer. Doch der Bundesgerichtshof (BGH) sah das anders und kippte das Urteil der Vorinstanz. Die Bundesrichter stellten klar: Ihre Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum wird die Gemeinschaft nicht los, indem eine Instandhaltungspflicht den Sondereigentümern auferlegt wird.
Bröckel-Balkone: Gemeinschaft muss sanieren
Käme die Gemeinschaft ihren Verkehrssicherungspflichten nicht nach, müsste sie im Zweifel für Schäden haften. Insofern liegt es im Interesse aller Eigentümer, dass die Gemeinschaft ihren Verkehrssicherungspflichten nachkommt, indem sie für einen ordnungsgemäßen Zustand des Gebäudes sorgt. Bei einer dringend notwendigen Sanierung zur Abwendung von Schäden ist die Gemeinschaft deshalb nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet, die Sache in die Hand zu nehmen, entschied der BGH.
„Infolgedessen hat der Kläger in dem heute entschiedenen Fall wegen des zwingenden Sanierungsbedarfs an mehreren Balkonen einen Anspruch auf ein Tätigwerden der GdWE. Schon die Vielzahl der Balkone macht ein koordiniertes Vorgehen unumgänglich“, schreibt der Bundesgerichtshof über seine Entscheidung.
Die Bundesrichter nahmen dementsprechend eine Beschlussersetzung vor: Damit gaben sie den Beschluss vor, dass die Gemeinschaft die Sanierung der Balkone selbst in die Hand nimmt. Die drei ablehnenden Beschlüsse für die Sanierungsalternativen erklärten sie für ungültig: Da nun einmal ein Sanierungsbedarf besteht, entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, alle Sanierungsmöglichkeiten abzulehnen – für eine Option muss man sich entscheiden. Für welche – das gab der BGH nicht vor. Diese Entscheidung obliegt der Eigentümerversammlung.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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