Karlsruhe. Wenn der Bauträger einer Wohnungseigentumsanlage Pleite gemacht hat, ist die junge Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) am Zug: Sie kann jetzt verpflichtet sein, den steckengebliebenen Bau fertigzustellen. Dabei muss sie auch für den Bau von Elektroinstallationen, Zwischenwänden und Heizkörpern sorgen – ganz egal, ob es sich dabei jeweils um Dinge handelt, welche dem Gemeinschaftseigentum oder dem Sondereigentum zuzuordnen sind. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 27.02.2026, Az.: V ZR 219/24).
Das Urteil entschied einen Fall aus dem Kreis Mettmann in Nordrhein-Westfalen. Dort war der Bau eines Gebäudes mit Eigentumswohnungen nach Insolvenz des Bauträgers steckengeblieben. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war daraufhin schon im Jahr 2019 rechtskräftig zur plangemäßen Fertigstellung verurteilt worden. Allerdings kam in der Gemeinschaft Streit darüber auf, wie weit diese Verpflichtung ging: Umfasste sie auch jene Teile des Gebäudes, welche zum Sondereigentum gehören? Die Eigentümer von zwei unvollendeten Dachgeschosswohnungen pochten auf deren Fertigstellung.
Sie wollten von der Eigentümerversammlung zur Klarstellung beschlossen sehen, dass die GdWE bei der Fertigstellung der Dachwohnungen auch die Zwischenwände und die Elektroinstallationen dieser Wohnungen bauen lassen muss. Außerdem sollte sie dafür sorgen, dass die Einheiten Heizkörper erhalten, welche über die nötigen Zuleitungen an die Heizzentrale angeschlossen werden. Doch die Eigentümerversammlung lehnte es im Jahr 2022 mehrheitlich ab, so zu beschließen.
Bau steckengeblieben: Gemeinschaft muss auch Sondereigentum fertigstellen
Daraufhin zogen die betroffenen Eigentümer gegen die Beschlusslage vor Gericht. Die Sache ging bis vor den Bundesgerichtshof (BGH). Der entschied schließlich: Die zur plangerechten erstmaligen Herstellung verurteilte Eigentümergemeinschaft muss die fraglichen Dachwohnungen komplett fertigstellen lassen – inklusive Zwischenwände, Elektro- und Heizungsinstallation. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die fraglichen Bauteile jeweils zum Gemeinschaftseigentum oder zum Sondereigentum gehören.
Die Bundesrichter bekräftigten ihre bisherige Rechtsprechung, dass die Eigentümer einen Rechtsanspruch darauf haben, dass die Gemeinschaft bei einem steckengebliebenen Bau das Gemeinschaftseigentum fertigstellen muss. Sie ergänzten diese nunmehr jedoch um die Feststellung, dass solche Teile des Sondereigentums fertigzustellen sind, welche funktional mit dem Gemeinschaftseigentum verbunden sind. Das betrifft laut BGH verputzte, nichttragende Innenwände, unter Putz zu verlegende Elektroinstallationen sowie den Anschluss an die Zentralheizung inklusive der Leitungen und Heizkörper.
Gemeinschaft baut fertig: Vorsicht bei der Abrechnung
Die Bundesrichter begründeten das mit baupraktischen Erwägungen: So können alle Bauteile in einer Maßnahme gebaut werden, Leitungen, welche durch Gemeinschafts- und Sondereigentum verlaufen, müssen nicht in zwei Etappen montiert werden. Eine solche Trennung wäre nicht praktikabel. Allerdings wies der BGH darauf hin, dass die Trennung bei der Abrechnung der Baumaßnahmen dann sehr wohl eine Rolle spielt: Die Gemeinschaft muss nur die Baukosten für die Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum tragen.
Die Herstellungskosten für Teile, die zum Sondereigentum gehören, tragen die Sondereigentümer. Die Richter wiesen außerdem darauf hin, dass die Herstellungspflicht der GdWE nur greift, wenn die betroffenen Eigentümer keine Möglichkeit haben, beim Bauträger oder dessen Insolvenzverwalter einen Fertigstellungsanspruch erfolgversprechend geltend zu machen. So war es in diesem konkreten Fall auch gewesen. Zudem bleibt der Innenausbau – also etwa das Fliesen des Badezimmers – Aufgabe der Sondereigentümer.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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