Bauträger weicht vom Plan ab: Welche Rechte haben werdende Wohnungseigentümer?

Wer eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vornimmt, muss vorher einen Gestattungsbeschluss der Eigentümerversammlung einholen. Aber gilt das auch schon für einen Bauträger, der selbst Eigentümer einiger Einheiten in der entstehenden Wohnungseigentumsanlage wird und vom ursprünglichen Bauplan abweicht? Dazu hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) geurteilt.

Karlsruhe. Schon während der Entstehung einer Wohnungseigentumsanlage kann den werdenden Wohnungseigentümern ein Anspruch auf Beseitigung rechtswidriger baulicher Veränderungen zustehen – einklagen muss ihn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Allerdings kann ein solcher Anspruch nicht gegen den Bauträger geltend gemacht werden der von den ursprünglichen Plänen abweicht – selbst, wenn er Eigentümer einzelner Einheiten in der entstehenden GdWE wird. Das gilt jedenfalls solange, bis er die Abnahme seines Werkes verlangt, wie der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden hat (Urteil vom 16.5.2025, Az.: V ZR 270/23).

Das Urteil erging im Streitfall um eine neue Wohnungseigentumsanlage in Brandenburg, der erstinstanzlich vor dem Amtsgericht Neuruppin verhandelt worden war. Ein Bauträger hatte das Gebäude im Jahr 2017 errichtet und in Wohnungseigentum aufgeteilt. Eine im Haus gelegene Gewerbeeinheit verkaufte der Bauträger jedoch nicht, sondern verpachtete sie an ein Restaurant. Um den Gastronomiebetrieb zu ermöglichen, ließ der Bauträger ein Kühlaggregat, eine Lüftungsanlage, einen Ventilator und einen Flüssiggastank einbauen – abweichend vom ursprünglichen Bauplan.

Werdende Eigentümer verklagten Bauträger

Daran störten sich allerdings die Eigentümer einiger bereits verkaufter Wohnungen in dem Gebäude. Als die Einbauten erfolgten, hatten sie bereits den Besitz an ihren zukünftigen Wohnungen erlangt, abgesichert durch Auflassungsvormerkungen. Sie waren demnach rechtlich gesehen als werdende Wohnungseigentümer einzustufen und klagten nun gegen die Einbauten: Der Bauträger habe als Miteigentümer eine unzulässige bauliche Veränderung vorgenommen, schließlich waren die entsprechenden Einbauten ursprünglich nicht geplant und erstreckten sich auch auf das Gemeinschaftseigentum.

Da der Bauträger vorher nicht in einer Eigentümerversammlung um Zustimmung ersucht hatte, hätte er die Einbauten nicht vornehmen dürfen und müsse sie nun wieder beseitigen, verlangten die Wohnungseigentümer. Sie stützen sich also auf ihre Rechte, die ihnen als Wohnungseigentümer aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erwachsen. Das Verfahren ging bis vor den Bundesgerichtshof (BGH), doch der winkte ab: Karlsruhe bestätigte zwar, dass für die werdenden Wohnungseigentümer bereits die Rechte aus dem Wohnungseigentumsgesetz gelten.

Vom Bauplan abgewichen: Kein Beseitigungsanspruch nach WEG

Demnach können sie in dieser Phase der entstehenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch bereits einen Beseitigungsanspruch wegen einer unerlaubten baulichen Veränderung gegen einen anderen Wohnungseigentümer durchsetzen. Allerdings baut der Bauträger das Objekt nicht als Wohnungseigentümer. Daher gelten die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes zu baulichen Veränderungen nicht für ihn: Der Bauträger musste für die baulichen Veränderungen jedenfalls in dieser Phase des Projekts keinen Gestattungsbeschluss der Eigentümerversammlung einholen, stellte Karlsruhe fest.

Die werdenden Eigentümer können also nicht unter Berufung auf das Wohnungseigentumsrecht eine Beseitigung der baulichen Veränderungen vom Bauträger verlangen. Der Bauträger ist gegenüber den Wohnungserwerbern nur an seine werkvertraglichen Pflichten gebunden. Wenn er das Gebäude nicht so errichtet, wie im vereinbarten Plan vorgesehen, können die werdenden Wohnungseigentümer daher unter Umständen nach dem Werkvertragsrecht Schadensersatz oder ein Nachbessern gegen ihn durchsetzen. 

Ab wann wird der Bauträger zum Miteigentümer?

„Das gilt auch dann, wenn der teilende Bauträger weiterhin eingetragener Eigentümer einer oder mehrerer Einheiten ist und er das gemeinschaftliche Eigentum im räumlichen Bereich dieser Einheiten abredewidrig errichtet“, schreibt der BGH. Damit eröffnet sich allerdings die wichtige Frage, bis zu welchem Zeitpunkt ein Bauträger, der einige Teileigentumseinheiten selbst behält, als Bauträger handelt und ab wann er als Miteigentümer zu betrachten und den Regelungen des Wohnungseigentumsrechts zu unterwerfen ist. Hierzu haben die Bundesrichter in ihrem Urteil ebenfalls eine Feststellung getroffen.

Auf den Zeitpunkt der Abnahme des Gemeinschaftseigentums könne es hierbei nicht ankommen, stellten sie fest. Denn das Gemeinschaftseigentum müsse von allen Erwerbern abgenommen werden, was sich gerade bei Streit um Mängel „ganz erheblich hinauszögern“ könne. „Aber jedenfalls dann, wenn der Bauträger von den Erwerbern die Abnahme des Gemeinschaftseigentums verlangt, wird man regelmäßig annehmen können, dass er seinerseits seine vertraglichen Verpflichtungen für erfüllt hält und die Anlage als fertiggestellt ansieht“, schreiben die Richter und definieren entsprechend diesen Zeitpunkt als Ende der Bauträgertätigkeit und Beginn der Wohnungseigentümerschaft des Bauträgers.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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