Karlsruhe. Bereits vor einigen Jahren hatte der BGH entschieden, dass Vermieter in einer Betriebskostenabrechnung nur dann verschiedene Nebenkostenarten in einer Summe zusammenfassen dürfen, wenn sie eng miteinander zusammenhängen. Das gilt etwa für die Sach- und Haftpflichtversicherungen. Beim Abrechnungspunkt „sonstige Kosten“ ist ein solcher Zusammenhang aber nicht gegeben. Hier muss einzeln aufgelistet werden – auch wenn im Mietvertrag vereinbart ist, welche Kostenpunkte unter „sonstige Kosten“ abgerechnet werden.
Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) diesen Sommer entschieden (Beschluss vom 06.07.2021, Az.: VIII ZR 371/19). Er regelte damit den Streit um eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014. Im Mietvertrag hatten die Vertragspartner vereinbart, dass Kosten für die Reinigung der Dachrinnen, für die Trinkwasseruntersuchung und für verschiedene andere Wartungsarbeiten als „sonstige Betriebskosten“ auf die Mieterin umgelegt werden. Die Abrechnung für 2014 enthielt unter dem Punkt „sonstige Kosten“ lediglich eine Summe.
BGH: „Sonstige Betriebskosten“ sind einzeln aufzuschlüsseln
Die Abrechnung wies insgesamt für die Mieterin eine Nachzahlung aus, welche sie nicht leisten wollte. Sie wandte ein, die Abrechnung sei nicht wirksam, weil die Vermieterin nicht einzeln aufgeschlüsselt hatte, aus welchen Kosten sich der Betrag unter „sonstige Kosten“ zusammensetzt. Die Vermieterin hielt eine solche Aufschlüsselung allerdings nicht für nötig – so landete der Fall vor Gericht und musste am Ende vom Bundesgerichtshof (BGH) entschieden werden. Dabei hatte die Mieterin Erfolg.
Der BGH beschloss: Die Vermieterin kann keine Nachzahlung einfordern. Ihre Abrechnung sei in der Tat formell nicht ordnungsgemäß. Sie hätte die Kostenpunkte, die sich zu dem Betrag unter „sonstige Kosten“ aufsummierten, einzeln auflisten müssen. Eine solche Aufschlüsselung ist immer nötig, wenn die Kostenpunkte nicht in einem engen Zusammenhang miteinander stehen, begründeten die Richter. Damit bekräftigten sie ihre bisherige Rechtsprechung. Daran ändert es nichts, dass im Mietvertrag vereinbart ist, welche Kostenpunkte als „sonstige Kosten“ gelten.
Welche Betriebskostenarten stehen in engem Zusammenhang?
Ein enger Zusammenhang besteht dagegen grundsätzlich bei Kostenarten, die in ein und derselben Ziffer des Betriebskostenkatalogs unter § 2 der Betriebskostenverordnung aufgezählt sind. Beispielsweise steht dort unter Ziffer 13: „die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.“
In diesem Fall dürfen also die Kosten für alle genannten Versicherungen aufsummiert werden und in der Abrechnung muss nur diese eine Summe angegeben werden. Kostenpunkte verschiedener Ziffern der Betriebskostenverordnung können dagegen nur in einem Ausnahmefall zusammengerechnet werden. Nämlich dann, wenn die Abwassergebühren aus den Frischwassergebühren abgeleitet sind und daher untrennbar mit ihnen verbunden sind – so hatte es der BGH im Jahr 2017 entschieden (Urteil vom 24.01.2017, Az.: VIII ZR 285/15).
Lesen Sie hier zwei wichtige Urteile zum Thema:
24.03.2017
<link https: www.hausundgrund-aachen.de aktuelles einzelansicht-aktuelles vorsicht-betriebskosten-bei-abrechnung-einzeln-anfuehren-888 _blank external-link-new-window external link in new>Vorsicht: Betriebskosten bei Abrechnung einzeln anführen!
03.07.2017
<link https: www.hausundgrund-aachen.de aktuelles einzelansicht-aktuelles betriebskosten-richtig-abrechnen-weitere-klarstellung-vom-bgh-960 _blank external-link-new-window external link in new>Betriebskosten richtig abrechnen: Weitere Klarstellung vom BGH
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