München. Auf den Verkauf eines Gartenhauses in einer Kleingartenanlage fällt keine Spekulationssteuer an, wenn der verkaufende Eigentümer das Haus zuvor selbst bewohnt hat. Das gilt sogar dann, wenn er es baurechtlich gesehen gar nicht hätte bewohnen dürfen. So hat es der Bundesfinanzhof (BFH) in einem letzte Woche erst veröffentlichten Urteil vom vergangenen Herbst entschieden (Urteil vom 26.10.2021, Az.: IX R 5/21).
In dem Fall ging es um ein Häuschen in Bayern. Es steht in einer Kleingartenanlage und war 1967 nur unter der Auflage genehmigt worden, dass es nicht dauerhaft bewohnt werden darf. Das Haus hat auch keine Hausnummer, der zugehörige Briefkasten steht einige 100 Meter entfernt. Trotzdem bewohnte der Eigentümer, der das Grundstück mit dem Haus im Jahr 2009 gekauft hatte, das Gebäude selbst.
Das konnte er auch belegen mit Strom- und Wasserabrechnungen, Versicherungsnachweisen und der Rechnung über einen Gasheizofen. Auch die Größe von 60 Quadratmetern zeigt, dass das Objekt zum dauerhaften bewohnen durchaus geeignet war. Im Jahr 2014 verkaufte der Eigentümer seine Kleingarten-Parzelle wieder und machte dabei einen Gewinn. Das Finanzamt besteuerte den Gewinn im Rahmen der Einkommensteuer als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften. Dagegen klagte der vormalige Eigentümer.
Baugenehmigung nicht relevant: BFH urteilt pragmatisch
Nachdem das Finanzgericht München die Klage abgewiesen hatte, zog er vor den Bundesfinanzhof (BFH) und bekam Recht. Er braucht den Veräußerungsgewinn nicht zu besteuern. Für den Steuererlass verlangt das Gesetz eine „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“. Das bedeutet nicht, dass man dauerhaft in dem Objekt leben muss. Es genügt, wenn man zeitweilig darin wohnt, es braucht nicht einmal der Hauptwohnsitz zu sein. Voraussetzung ist aber, dass das Objekt auch dauerhaft dazu geeignet ist, es zu bewohnen.
Die Wohnnutzung muss also rein praktisch gesehen möglich sein. Natürlich muss der Eigentümer dann auch davon Gebrauch gemacht und wirklich dort gewohnt haben. Ob die Wohnnutzung allerdings auch baurechtlich genehmigt ist, spielt nach Ansicht des BFH keine Rolle. Zweck des Gesetzes sei nämlich, eine Besteuerung von Menschen zu verhindern, die nicht auf Gewinn spekuliert, sondern einfach ihren Wohnsitz verlagert haben. Diesen Zweck erfüllt das Gesetz, sobald die Immobilie wirklich bewohnt wurde – unabhängig davon, ob das genehmigt war.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.
