Karlsruhe. In einem Bauträgervertrag ist vereinbart, dass die Schlussrate nach vollständiger Fertigstellung zu zahlen ist, ohne näher zu definieren, was mit „vollständig fertiggestellt“ gemeint ist. Allerdings wird die vorletzte Rate bereits bei Bezugsfertigkeit fällig. In einem solchen Fall kann der Bauträger die Zahlung der Schlussrate nicht verlangen, wenn das Objekt bezugsfertig ist, aber noch einzelne Mängel aufweist. Vollständig fertiggestellt ist es unter diesen Umständen nämlich erst nach Beseitigung der Mängel. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 22.04.2026, Az.: VII ZR 88/25).
Damit klärten die Bundesrichter einen Fall aus Berlin: Dort hatte ein Bauträger eine Anlage mit insgesamt 276 Wohn- und Gewerbeeinheiten errichtet. Der Rechtsstreit drehte sich um eine Eigentumswohnung in der Anlage, welche im Jahr 2016 für gut 376.000 Euro verkauft worden war. Im Bauträgervertrag hatte man eine Schlussrate von 3,5 Prozent vereinbart, die bei vollständiger Fertigstellung fällig werden sollte. Nach dreijähriger Bauzeit erfolgte im Jahr 2019 die Bauabnahme durch die Käufer – allerdings nur unter Vorbehalt.
Kleinere Mängel: Bauabnahme unter Vorbehalt
Die Käufer hatten einige Mängel an der Wohnung festgestellt und im Abnahmeprotokoll aufgelistet. Dabei ging es unter anderem um Wandfliesen, Sockelleisten und Türen, die nicht in Ordnung waren. Auch die Außenanlage war noch nicht komplett fertiggestellt, insbesondere fehlten noch die Gehwege. Der Bauträger schickte den Käufern trotzdem nach der Abnahme die Rechnung über die Schlussrate in Höhe von etwa 13.000 Euro. Die Käufer zahlten nur 357,97 € und behielten den Großteil als Sicherheit für die Beseitigung der Mängel ein.
Dagegen klagte der Bauträger, zog aber letztlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH) den Kürzeren. Die Bundesrichter urteilten, die Schlussrate sei nicht fällig, weil die hierfür aufgestellte Bedingung, die vollständige Fertigstellung, noch nicht erreicht wurde. Zur Klärung der Frage, was als „vollständige Fertigstellung“ anzusehen ist, muss man sehr genau in den Bauträgervertrag schauen, stellte der BGH fest. In dem hier vorliegenden Vertrag wurde klar unterschieden zwischen Bezugsfertigkeit und vollständiger Fertigstellung.
Klage unbegründet: Schlussrate war noch nicht fällig
So war die vorletzte Rate nach Bezugsfertigkeit fällig – trotz eventuell noch bestehender, unwesentlicher Mängel, zu deren Beseitigung der Bauträger laut Vertrag im Nachgang der Abnahme verpflichtet war. Das wiederrum ließ für den BGH nur einen Rückschluss zu: Mit „vollständiger Fertigstellung“ – im Vertrag nicht näher definiert – musste das Erreichen des endgültigen Zustands nach Beseitigung der Mängel gemeint sein.
„Aus systematischen Gründen ist davon auszugehen, dass die letzte Rate einen Bauzustand verlangt, welcher über denjenigen hinausgeht, der für die Fälligkeit der vorletzten Rate ausreicht“, konkludierte man. In einer solchen Konstellation dürfe ein durchschnittlicher Vertragspartner „erwarten, die letzte Rate erst zahlen zu müssen, wenn der Bauträger seine Verpflichtung erfüllt hat, die bei der Abnahme in der Niederschrift aufgeführten Mängel zu beseitigen und Restarbeiten zu erledigen.“
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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