München. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat heute (10. Dezember 2025) sein Urteil in den drei Klagen gegen das Bundesmodell der neuen Grundsteuer gefällt: Die obersten Finanzrichter halten die reformierte Grundsteuer für mit der Verfassung vereinbar. Sie wiesen die drei Klagen aus Nordrhein-Westfalen, Berlin und Sachsen ab. Das bedeutet für die Mieter und Eigentümer in den 11 betroffenen Bundesländern, welche das Bundesmodell anwenden: Die umstrittenen Bewertungsregeln und die auf ihrer Grundlage erlassenen Bescheide bleiben rechtlich vorerst bestehen.
Der Zentralverband Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler Deutschland (BdSt) hatten die Klagen aus NRW und Berlin als Musterverfahren unterstützt. Beide Verbände kündigen nach der Urteilsverkündung umgehend an, gemeinsam eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht (BVerfG) zu unterstützen. So werden sich die Karlsruher Richter im nächsten Schritt damit auseinandersetzen müssen, ob der BFH mit seiner Einschätzung richtig liegt und die umstrittene Grundsteuerreform tatsächlich mit der Verfassung vereinbar ist.
BFH sieht kein Problem in Bodenrichtwerten und pauschalierten Nettokaltmieten
Im konkreten Fall aus Nordrhein-Westfalen geht es um eine 54 Quadratmeter große, vermietete Eigentumswohnung im Souterrain eines 1949 erbauten Mehrfamilienhauses in guter Wohnlage in Köln. Im gleichen Jahr errichtet, aber 58 Quadratmeter groß und in einfacher Wohnlage gelegen ist dagegen die vermietete Eigentumswohnung im Berliner Fall. Der sächsische Fall dreht sich um eine selbstgenutzte Eigentumswohnung mit 70 Quadratmetern Wohnfläche, die 1995 erbaut wurde.
In allen drei Fällen klagten die Eigentümer gegen die Neubewertung ihrer Grundstücke nach den neuen Berechnungsregeln des Bundesmodells für die Grundsteuer, weil sie die Regeln als verfassungswidrig einstuften. Sie kritisierten insbesondere die Verwendung von Bodenrichtwerten sowie pauschalierten Nettokaltmieten für die Berechnung. Die zuständigen Finanzgerichte hatten die Klagen in erster Instanz abgewiesen. Dieser Einschätzung schloss sich nun auch der Bundesfinanzhof (BFH) an.
Nach Ansicht der Bundesrichter verstößt das Heranziehen gesetzlich typisierter Bodenrichtwerte zur Bestimmung des Bodenwerts „nicht gegen eine realitäts- und relationsgerechte Bewertung im Sinne der Anforderungen des BVerfG“. Auch die für zur Wertberechnung heranzuziehenden pauschalierten Nettokaltmieten führen nach Ansicht des BFH nicht zu einer verfassungswidrigen Ungleichbehandlung. Die vom Gesetzgeber gewählten Bewertungsvorschriften seien grundsätzlich geeignet, „den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation realitätsgerecht abzubilden.“
Verbände kündigen Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe an
„Die Entscheidung des BFH ist zu respektieren, aber sie überzeugt uns in der Sache nicht“, erklärte der Präsident von Haus & Grund Deutschland, Dr. Kai Warnecke. „Die neue Grundsteuer ist für viele Bürger komplexer, teurer und ungerechter geworden. Wir werden deshalb die verfassungsrechtliche Prüfung der Grundsteuer in Karlsruhe vorantreiben.“ BdSt-Präsident Reiner Holznagel betonte: „Viele Steuerzahler erleben die Reform als XXL-Belastung. Wenn der BFH hier keine Grenzen setzt, sollte nun das Bundesverfassungsgericht prüfen, ob das Bundesmodell mit dem Gleichheitsgrundsatz vereinbar ist. Darum werden wir gemeinsam Verfassungsbeschwerde einlegen.“
Die Verbände verweisen auf erhebliche Mehrbelastungen in zahlreichen Städten und Gemeinden, obwohl die Reform politisch als aufkommensneutral angekündigt worden war. Zugleich kritisieren sie die starke Abhängigkeit von Bodenrichtwerten und pauschalierten Nettokaltmieten, die insbesondere Objekte in gefragten Lagen massiv verteuern. Warnecke betonte: „Was Bürger zahlen, hängt immer stärker vom zufälligen Bodenrichtwert und vom Wohnort ab als von nachvollziehbaren Maßstäben. Das ist wohnungspolitisch schädlich und politisch kaum vermittelbar.“ Holznagel ergänzte: „Die Grundsteuer droht zum intransparenten Flickenteppich zu werden. Genau das wollen wir mit unserer Verfassungsbeschwerde verhindern.“
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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