München. Wer ein vermietetes Haus abreißt und es durch einen Ersatzneubau ersetzt, ohne dabei zusätzliche Wohnungen zu schaffen, der kann für das Projekt nicht die steuerliche Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau nutzen. Dabei spielt es keine Rolle, ob wirtschaftliche Erwägungen den Anlass für den Ersatzneubau gegeben haben. Das hat der Bundesfinanzhof in einem kürzlich veröffentlichten Urteil entschieden (Urteil vom 12.08.2025, Az.: IX R 24/24). Damit bestätigten die obersten Finanzrichter das vorangegangene Urteil vom Finanzgericht Köln (wir berichteten).
Im konkreten Fall hatten die Eigentümer ein vermietetes Einfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen abreißen und durch ein neues Einfamilienhaus ersetzen lassen. Das 1962 errichtete Haus war nur noch rund 145.000 Euro wert und es stand eine auf rund 106.000 Euro veranschlagte Sanierung der Abwasserrohre ins Haus. Angesichts dessen erschien es den Eigentümern wirtschaftlich gesehen sinnvoller, auf einen Ersatzneubau zu setzen. Dessen Errichtung kostete 305.000 Euro. Hierfür wollten sie die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau nutzen – doch das Finanzamt lehnt das ab.
Nachdem ihre Klage vor dem Finanzgericht Köln gescheitert war (wir berichteten), zogen die Eigentümer vor den Bundesfinanzhof (BFH) in München – doch die Bundesrichter bestätigten das Urteil der Kölner Kollegen. Die Sonderabschreibung kommt bei Abriss und Ersatzneubau nur dann in Betracht, wenn durch den Abriss zusätzliche Wohnungen geschaffen werden. Das Gesetz verlangt explizit als Voraussetzung für die Sonderabschreibung, dass „neue, bisher nicht vorhandene“ Wohnungen geschaffen werden, schreibt der BFH. Demnach müsse sich die Zahl der Wohneinheiten auf dem Grundstück erhöhen. Das war hier aber nicht der Fall.
Sonderabschreibung geht nur, wenn zusätzliche Wohnungen entstehen
Diese Interpretation stützen die Richter auf die Zielsetzung des Gesetzes: „Das vom Gesetzgeber ausgegebene Ziel, der Wohnraumknappheit entgegenzuwirken, würde nicht erreicht, wenn eine den Anforderungen des § 181 Abs. 9 BewG genügende Wohnung bereits vor der Durchführung der in Frage stehenden Baumaßnahme existent war und lediglich durch eine neue und qualitativ bessere Wohnung ersetzt wird.“ Eine Einschränkung machte der BFH allerdings: Die Abschreibung könnte ausnahmsweise trotzdem in Betracht kommen, wenn Abriss und Neubau nicht sachlich und zeitlich miteinander zusammenhängen.
Wenn also ein Gebäude abgerissen wurde und der Grundstückseigentümer sich Jahre später entschließt, dass brach liegende Grundstück erneut zu bebauen, dann könnte die Abschreibung denkbar sein, weil Abriss und Neubau dann nicht mehr als Teil eines von vorne herein gefassten Gesamtplans erscheinen. Der BFH schreibt, von einem zusammenhängenden Gesamtplan wäre auszugehen, wenn „der Bauantrag (die Bauanzeige) für den Neubau zum Zeitpunkt des Abrisses bereits gestellt (eingereicht) wurde.“ Auch wenn sich die Errichtung des Neubaus direkt an die Abrissarbeiten anschließt, wäre das ein Indiz.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein in Aachen und Alsdorf ist in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.
