München. Wenn die Hausverwaltung einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ein Online-Portal zur Information der Eigentümer betreibt, dann kann sie einzelne Eigentümer nicht einfach daraus aussperren. Anders sieht es jedoch bei einem Schaukasten im Hausflur aus, den die Hausverwaltung für eigene Aushänge nutzt – hier muss sie einzelnen Eigentümern nicht erlauben, private Aushänge anzubringen. So hat es zumindest das Amtsgericht München entschieden (Urteil vom 26.05.2025, Az.: 1291 C 23031/24 WEG). Das Urteil ist rechtskräftig.
Die Entscheidung klärte einen Streitfall in einem Münchner Haus mit Eigentumswohnungen. Die Hausverwaltung des Gebäudes unterhält auf Ihrem Internetportal einen Eigentümerbereich, welchen die Eigentümer aus dem Gebäude nutzen können. Dafür haben alle Eigentümer aus der GdWE jeweils Zugangsdaten erhalten. Zur analogen Information der Hausbewohner gibt es außerdem Schaukästen im Hausflur. Dort macht die Hausverwaltung hinter Glas Aushänge mit Informationen für die Hausbewohner. Diese Informationsangebote sorgten für Streit mit einem der Eigentümer aus der Gemeinschaft.
Zugang zum Eigentümer-Portal darf nicht einfach gesperrt werden
Der Wohnungseigentümer hatte eines Tages innerhalb von nur einer halben Stunde 13 unterschiedliche Nachrichten über das Online-Portal an die Hausverwaltung gesendet. Daraufhin sperrte die Hausverwaltung seinen Zugang. Sie machte ihm darüber eine Mitteilung und verweigerte ihm fortan auch die erneute Freischaltung. Eine von demselben Eigentümer von außen an einen Schaukasten im Hausflur geklebte Kleinanzeige wurde nach kurze Zeit wieder entfernt. Der Eigentümer zog vor Gericht, um zu erreichen, dass er wieder einen Zugang zum Online-Portal bekommt und seine Anzeige wieder aufhängen darf.
Mit der Klage errang er einen Teilerfolg. Das Amtsgericht München verurteilte die Hausverwaltung dazu, dem Wohnungseigentümer wieder Zugang zu dem Onlineportal zu gewähren. Begründung: Das Online-Portal ist nach Ansicht des Amtsgerichts eine allgemeine Informations- und Kommunikationsplattform, die von der Hausverwaltung für alle Eigentümer der Gemeinschaft geschaffen wurde und grundsätzlich allen Eigentümern offensteht. Die Hausverwaltung betreibt das Portal im Rahmen ihrer Verwaltungstätigkeit und muss deshalb dabei auch die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung beachten.
Dazu gehört das Gebot, alle Eigentümer der Gemeinschaft gleich zu behandeln. Deshalb müssten grundsätzlich auch alle Eigentümer Zugang zu dem Online-Informationsportal haben, befand das Gericht. Ein so hohes Nachrichtenaufkommen wie hier müsse die Verwaltung zwar nicht auf Dauer hinnehmen – wenngleich hier noch keine missbräuchliche Nutzung vorgelegen habe. Allerdings müsste sie Sanktionen für den Fall eines Fehlverhaltens durch die Nutzer im Vorhinein definieren, beispielsweise in den Nutzungsbedingungen des Online-Portals. Die Sanktionierung eines Fehlverhaltens sei dann möglich, aber nur nach vorheriger Abmahnung, befand das Gericht.
Kein Aushangrecht im Infokasten der Hausverwaltung
Die Hausverwaltung darf also auch bei Fehlverhalten einen Eigentümer nicht einfach von einem für alle Eigentümer zugänglichen Informationsangebot ausschließen – auch nicht teilweise oder vorübergehend, entschied das Amtsgericht. Was die Schaukästen im Hausflur betrifft, lag die Sache laut Gericht jedoch anders: Die Schaukästen waren nicht dafür gedacht, Eigentümern Aushänge zu ermöglichen. Sie dienten einzig der Hausverwaltung dazu, Aushänge zu machen. Da die Kästen also nicht für alle Eigentümer allgemein zugänglich waren, musste die Hausverwaltung auch keine Aushänge einzelner Personen dulden.
Daran änderte auch die Tatsache nichts, dass der Hausmeister einmal ein Inserat für einen zu vermietenden Tiefgaragenstellplatz in einen Schaukasten gehängt hatte. Nach den Feststellungen des Gerichts hatte er damals eigenmächtig gehandelt und nicht mit Erlaubnis der Hausverwaltung. Auch der Einwand des Klägers, der Aushang einer nicht im Haus wohnenden Ärztin an einem der Schaukästen sei einige Monate lang nicht entfernt worden, half nicht weiter: Daraus ließ sich nicht erkennen, dass die Hausverwaltung Dritten solche Aushänge grundsätzlich erlauben würde. So konnte man damit auch keinen Anspruch auf Gleichbehandlung begründen.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein in Aachen und Alsdorf ist in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.
