Karlsruhe. Wenn die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bestimmte Gebäudeteile allein für eine gewerbliche Nutzung vorsieht, dürfen deren Eigentümer sie nicht einfach zu Wohnraum umbauen. Ein einzelner Miteigentümer kann dagegen aber nur klagen, solange die Gemeinschaft das Verfahren nicht an sich zieht. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt festgestellt (Urteil vom 15.07.2022, Az.: V ZR 127/21).
Der zugrundeliegende Rechtsstreit drehte sich um eine Wohnungseigentumsanlage in Rheinland-Pfalz, die aus zwei Gebäuden besteht. In den Gebäuden gibt es insgesamt 14 Einheiten, darunter Eigentumswohnungen sowie gewerblich genutzte Teileigentumseinheiten. Dabei befinden sich jeweils im Dachgeschoss der Häuser zwei Wohnungen, die restlichen Etagen der Gebäude dürfen laut Gemeinschaftsordnung ausschließlich gewerblich genutzt werden.
Praxis durfte nicht in Wohnung umgewandelt werden
Konkret steht in der Gemeinschaftsordnung, dass eine Nutzung „als Büro, Praxis, Apotheke, Kiosk, Laden oder für ähnliche Zwecke“ erlaubt sei. In einem der beiden Häuser gab es eine Zahnarztpraxis. Nach deren Aufgabe bauten die Zahnärzte die Praxis zu Wohnzwecken um. Darüber informierten sie seinerzeit auch die Verwalterin. Der Umbau missfiel allerdings einer Wohnungseigentümerin aus dem anderen Gebäude der Anlage. Sie klagte dagegen.
Vor dem Bundesgerichtshof (BGH) bekam die Klägerin in der Sache Recht. Die Bundesrichter stellten fest: Wenn es in einer Wohnungseigentumsanlage neben Wohnungen auch Gewerbeeinheiten gibt und die Gemeinschaftsordnung deren klare räumliche Trennung regelt, dann ist eine Wohnnutzung im gewerblich zu nutzenden Gebäudeteil nicht möglich. Sie stört dann bei typisierender Betrachtung regelmäßig mehr, als die vorgesehene gewerbliche Nutzung.
Nutzungskonflikte können im Vorhinein vermieden werden
Hinzu kam in diesem Fall, dass die Gemeinschaftsordnung regelte, dass unter bestimmten Voraussetzungen eine gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnungen der Anlage möglich sein sollte. Für den umgekehrten Fall gab es allerdings keine vergleichbare ermöglichende Regelung. Daraus schlossen die Richter, dass dieser Fall bei der Aufteilung des Eigentums bewusst ausgeschlossen werden sollte.
So können immerhin etwaige Nutzungskonflikte von vorneherein vermieden werden. Ein Interesse daran könne auch eine Wohnungseigentümerin aus dem Nachbarhaus geltend machen, so der BGH. Trotzdem hatte die klagende Eigentümerin in diesem Fall Pech und ging am Ende leer aus: Die Gemeinschaft hatte ihrer Klage widersprochen, um das Verfahren an sich zu ziehen, und die Sache dann für erledigt erklärt. Dadurch war die Prozessführungsbefugnis der Klägerin entfallen.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.
