Karlsruhe. Eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum dürfen Wohnungseigentümer nicht ohne Zustimmung der Eigentümerversammlung umsetzen. Das gilt auch bei einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), die lediglich aus zwei Parteien besteht – sofern in der Teilungserklärung nichts Gegenteiliges geregelt ist. Wer trotzdem ohne Beschlussfassung baut, ist selbst dann zum Rückbau verpflichtet, wenn er einen Rechtsanspruch auf die Baumaßnahme gehabt hätte. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt (Urteil vom 12.06.2026, Az.: V ZR 68/25).
Das Urteil fiel in einem Fall aus Schleswig-Holstein, der sich um ein Doppelhaus drehte. Die beiden Doppelhaushälften auf der beliebten Insel Sylt bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Anfang 2023 ließ die Eigentümerin der einen Doppelhaushälfte umfangreiche Arbeiten insbesondere an der Fassade und an den Fenstern durchführen und ein Gartenhaus errichten, ohne zuvor einen gestattenden Beschluss der Eigentümerversammlung einzuholen. Die Eigentümerin der anderen Doppelhaushälfte war mit den Maßnahmen nicht einverstanden und zog dagegen vor Gericht.
Ohne Gestattungsbeschluss gebaut: Rückbau zwingend
Die Klage auf Rückbau hatte in allen Instanzen Erfolg – letztlich sogar vor dem Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Die Eigentümerin muss die Baumaßnahmen rückgängig machen. Die Bundesrichter stellten klar: „Der aus § 20 Abs. 1 WEG folgende Beschlusszwang für bauliche Veränderungen gilt grundsätzlich auch für eine aus zwei Mitgliedern bestehende Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.“ Der Gesetzgeber habe bei der letzten Reform Zweifelsfällen vorbeugen wollen und bewusst keine Ausnahmen für besonders kleine Gemeinschaften vorgesehen.
Nötigenfalls ist ein Beschluss durch eine Beschlussersetzungsklage herbeizuführen. Daran ändert sich auch dann nichts, wenn angesichts eindeutiger Mehrheitsverhältnisse eine Beschlussfassung ausgeschlossen erscheint – lediglich die Vorbefassung der Eigentümerversammlung ist in solch einer Konstellation entbehrlich. Es gibt nur ein Schlupfloch für sehr kleine Gemeinschaften, auf welches der BGH bei dieser Gelegenheit aufmerksam machte: In der Teilungserklärung kann der Beschlusszwang abbedungen werden – etwa könnte man in der Gemeinschaftsordnung festlegen, dass beide Doppelhaushälften wie real getrennte Grundstücke behandelt werden sollen.
Rechtswidrige Baumaßnahme wird durch Bepflanzung nicht legal
Im vorliegenden Fall gab es solch eine Regelung allerdings nicht und ein gestattender Beschluss war nicht eingeholt worden. Damit waren die Baumaßnahmen rechtswidrig. Auch wenn frühere Eigentümer eventuell ebenfalls ohne Beschlussfassung Bauarbeiten vorgenommen haben sollten, wäre das nicht als stillschweigende Vereinbarung zum künftigen Verzicht auf entsprechende Beschlussfassungen auszulegen, machten die Bundesrichter klar. Der Bau eines größeren Gartenhauses im vorliegenden Fall war auch nicht dadurch gedeckt, dass der Eigentümerin ein Sondernutzungsrecht an ihrem Gartenteil zusteht, entschied der BGH – damit muss auch das Gartenhaus abgerissen werden.
Dabei machte der BGH im Rückgriff auf seine frühere Rechtsprechung außerdem deutlich: Selbst, wenn ein Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung einer bestimmten Baumaßnahme hat, setzt das die Pflicht, eine rechtswidrige Baumaßnahme rückgängig zu machen, nicht außer Kraft. Die Beeinträchtigung der anderen Eigentümer durch die rechtswidrige Baumaßnahme entfällt auch nicht dadurch, dass die bauliche Veränderung durch Pflanzen verdeckt wird. Schließlich ist eine Bepflanzung vergänglich, kann durch Wetter, Schädlinge oder Vernachlässigung eingehen. Ein Gestattungsbeschluss dagegen bleibt dauerhaft gültig, auch eventuelle spätere Eigentümer haben dadurch Rechtssicherheit.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein in Aachen und Alsdorf ist in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.
