Köln. Der wesentliche Grund für eine Eigenbedarfskündigung muss eine Nutzung zu Wohnzwecken sein – sonst ist die Kündigung nicht rechtens. Und: Wenn ein Mieter seinen Vermieter wegen Zweckentfremdung bei der Wohnungsaufsicht anschwärzt, liefert das dem Vermieter keinen Kündigungsgrund – zumindest dann, wenn die Zweckentfremdung zuvor von einem Gericht festgestellt wurde. Das zeigt ein Fall, über den das Landgericht Köln im letzten Sommer entschieden hat (Urteil vom 10.07.2025, Az.: 1 S 14U24).
Dabei ging es um ein 200 Quadratmeter großes Einfamilienhaus mit 6,5 Zimmern. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis und berief sich auf Eigenbedarf: Ihr Ehemann, ein Sammler, benötige das Haus als Atelier, sowie um seine Materialräume, Grafikschränke und seine Sammlung unterzubringen. Außerdem wolle er dort Gäste empfangen. Der Mieter hielt das nicht für einen triftigen Grund, auszuziehen. Die daraufhin von der Vermieterin eingereichte Räumungsklage wies das Amtsgericht Köln ab.
Keine vorwiedgende Nutzung, keine Eigenbedarf
Das Gericht monierte, die vom Ehemann der Vermieterin geplante Nutzung des Hauses sei eine gegen die geltende Wohnraumschutzsatzung der Stadt verstoßende Zweckentfremdung. Daraufhin zeigte der Mieter die Vermieterin wegen Zweckentfremdung bei der örtlichen Wohnungsaufsicht an. Das wiederum nahm die Vermieterin zum Anlass für eine erneute Kündigung des Mietverhältnisses – diesmal außerordentlich, weil das Vertrauensverhältnis zum Mieter durch die Anzeige als zerrüttet betrachtet wurde.
Doch das Landgericht Köln befand später, dass beide Kündigungen nicht rechtens gewesen seien. Die Eigenbedarfskündigung sei nicht wirksam gewesen, weil es an einem zulässigen Kündigungsgrund gefehlt habe – dazu hätte eine Wohnnutzung des Objekts durch den Ehemann im Vordergrund stehen müssen. Darauf, dass eine ernsthafte Wohnnutzung geplant gewesen wäre, hatte allerdings auch die mündliche Vernehmung des Ehemannes vor Gericht nach Ansicht der Richter keinen Hinweis ergeben.
„Auf die Frage in der mündlichen Verhandlung
Zweckentfremdung angezeit: Kündigungsgrund?
Außerdem sei die Kündigung deswegen unwirksam, weil ein überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht werde, befand das Landgericht. Schließlich plane der Ehemann von den 6,5 Zimmern des Hauses nur 5 zu nutzen, so dass mehr als ein Fünftel der Aufenthaltsräume leer stehen würde. Die nach der unwirksamen Eigenbedarfskündigung ausgesprochene außerordentliche Kündigung kassierte das Landgericht ebenfalls ein. Mit dem Erstatten der Anzeige wegen Zweckentfremdung habe der Mieter keine Pflichtverletzung begangen, die eine Kündigung rechtfertigen würde.
Schließlich hatte das Amtsgericht der Vermieterin Zweckentfremdung unterstellt. „Die Anzeige dieses Sachverhalts bei der Stadt Köln durch den Beklagten zu 1) fußte daher auf den gerichtlichen Ausführungen und erfolgte nicht „ins Blaue hinein“, schreibt das Landgericht. Die Vermieterin könne im Bußgeldverfahren, in dem ihr rechtliches Gehör zu gewähren sei, geltend machen, dass doch keine Zweckentfremdung vorliege. So zeigt der Fall am Ende einmal mehr, dass Eigenbedarfskündigungen keine einfache juristische Angelegenheit darstellen und eine sorgsame Rechtsberatung und fachanwaltliche Begleitung erfordern.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein in Aachen und Alsdorf ist in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.
