Heilbronn. Vermieter müssen bei einer Eigenbedarfskündigung im Kündigungsschreiben eine hinreichend genaue Begründung liefern, warum sie die fragliche Wohnung für sich selbst benötigen. Allein mit einem bloßen Verweis auf die eigenen aktuellen Wohnumstände, eine veränderte Lebenssituation etwa durch eine Trennung oder auch das eigene Alter ist es nicht getan. Es muss deutlich werden, warum genau ausgerechnet diese bestimmte Wohnung benötigt wird. Das zeigt jetzt ein Fall, in dem das Landgericht Heilbronn kürzlich einem Vermieter den Eigenbedarf abgesprochen hat (Urteil vom 30.10.2025, Az.: 3 S 12/25).
Der Fall drehte sich um einen vermietenden Eigentümer, der seinen langjährigen Mietern im August 2023 wegen Eigenbedarf gekündigt hatte. Er begründete den Schritt mit der Erklärung, nach der Trennung von seiner Ehefrau, aufgrund seiner derzeitigen Wohnsituation und seines Alters sei die Kündigung „unumgänglich“. Doch die Mieter wollten nicht ausziehen, so dass der Vermieter sein Recht mit einer Räumungsklage durchzusetzen versuchte. Das Amtsgericht Heilbronn gab der Klage auch statt und verurteilte die Mieter zum Auszug. Doch die ließen nicht locker, zogen vor das Landgericht – und setzten sich durch.
Eigenbedarf genau begründen: Keine Floskeln, mehr als Schlagworte
Das Landgericht Heilbronn kippte das Urteil der Vorinstanz und erklärte die Eigenbedarfskündigung für unwirksam. Voraussetzung für eine wirksame Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nämlich nach § 573 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), dass der Vermieter im Kündigungsschreiben die Gründe für sein berechtigtes Interesse an der Nutzung der Wohnung für sich angibt. Dies hatte der Vermieter in diesem Fall nach Ansicht des Landgerichts jedoch nicht in ausreichender Form getan. Seinen Verweis auf Alter, Trennung und seine nicht näher beschrieben Wohnsituation bewertete das Gericht als „floskelhafte Verweise“: Die Begründung sei letztlich substanzlos.
Dem Gericht fehlte eine Erklärung, inwiefern das Alter des Eigentümers und seine derzeitige Wohnsituation es für ihn unumgänglich machten, selbst in die bislang vermietete Wohnung einzuziehen. Das Urteil moniert außerdem, dass nicht nachvollziehbar erläutert wurde, warum der Vermieter ausgerechnet diese Wohnung für sich benötigt. Deshalb kam beim Gericht der Verdacht auf, es könne sich um eine unerlaubte Vorratskündigung handeln. Auch wenn eine Kündigung dem Vermieter nicht unzumutbar schwer gemacht werden dürfe: Die Begründung muss nach Ansicht des Landgerichts doch weit genug gehen, um den Kern des Eigenbedarfs erkennen zu können.
Sie dürfe sich nicht „nicht in Leerformeln, Floskeln oder bloßen Schlagworten erschöpfen.“ Das Urteil macht einmal mehr deutlich, wie wichtig es ist, bei einer Eigenbedarfskündigung rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen und gemeinsam mit einem Fachjuristen genau zu erörtern, wie das Kündigungsschreiben am besten zu formulieren ist. Zu groß ist das Risiko, mit einer unbedachten Formulierung am Ende vor Gericht zu scheitern. Mitglieder von Haus & Grund erhalten eine entsprechend versierte Rechtsberatung durch ihren Ortsverein und sollten bei der Anmeldung von Eigenbedarf schon von Beginn an davon Gebrach machen.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein in Aachen und Alsdorf ist in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.
