Karlsruhe. Will eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) einen Handwerkerauftrag für Erhaltungsmaßnahmen vergeben, dann muss sie auf einer ausreichenden Informationsgrundlage eine wirtschaftlich vernünftige Entscheidung treffen. Das setzt aber nicht zwangsläufig voraus, dass mehrere Vergleichsangebote von unterschiedlichen Handwerksbetrieben eingeholt werden. Eine Auftragsvergabe an einen bereits bekannten und bewährten Dienstleister kann auch ohne anderweitige Angebote eine wirtschaftlich vernünftige Entscheidung sein. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden und damit die bisherige Praxis auf den Kopf gestellt (Urteil vom 27.03.2026, Az.: - V ZR 7/25).
Das Urteil fiel im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft aus Nordrhein-Westfalen: Dabei handelt es sich um eine aus mehreren Häusern bestehende Anlage in Wuppertal. Im Jahr 2023 hatte die Eigentümerversammlung mehrheitlich einige Erhaltungsmaßnahmen beschlossen – dabei sollten einige Fenster und die Vordachverglasung an zweien der Häuser ausgetauscht und kleinere Malerarbeiten durchgeführt werden. Insgesamt hatten die Maßnahmen ein Volumen von ungefähr 9.700 Euro. Dabei beschlossen die Eigentümer mehrheitlich, auf das Einholen von Vergleichsangeboten zu verzichten und stattdessen einen Glaser und einen Maler zu beauftragen, welche in der Vergangenheit jeweils schon zur allgemeinen Zufriedenheit für die Gemeinschaft gearbeitet hatten.
Keine Vergleichsangebote eingeholt: Beschluss trotzdem in Ordnung
Einige Eigentümer aus der Anlage waren damit allerdings nicht einverstanden. Sie klagten gegen die Beschlüsse, die ihrer Meinung nach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprachen. Und in der Tat: Bislang war es durchaus üblich, dass Gerichte der unteren Instanzen Beschlüsse über Handwerkeraufträge für ungültig erklärten, wenn zuvor keine drei Vergleichsangebote eingeholt wurden. Doch die Gerichte werden umdenken müssen: Der Wuppertaler Streitfall landete nämlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH) und die obersten Zivilrichter entschieden sich für eine Klageabweisung. Sie stellen klar: Ob der Beschluss zur Vergabe eines Handwerkerauftrags auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgt ist, gerichtlich muss im Einzelfall konkret geprüft werden.
Sprich: Allein die Tatsache, dass keine drei Vergleichsangebote eingeholt wurden, kann nicht als Begründung dafür dienen, einen entsprechenden Beschluss einfach direkt für ungültig zu erklären. Vielmehr kann es nach Ansicht der Bundesrichter im Einzelfall durchaus gerechtfertigt sein, einen von früheren Aufträgen der Gemeinschaft als bewährt und zuverlässig bekannten Handwerker zu beauftragen, ohne Vergleichsangebote einzuholen. Eine vernünftige wirtschaftliche Entscheidung ist nicht unbedingt nur dadurch gegeben, dass aus mehreren Angeboten das Billigste ausgewählt wird, stellte der BGH fest. Neben dem Preis sei es vielmehr auch wichtig, ob zu erwarten sei, dass der Beauftragte die Arbeiten sorgfältig, zügig, im vereinbarten Zeitplan und mit qualifiziertem Personal ausführen wird.
Auch müsse man darauf vertrauen können, dass bei etwaigen Beanstandungen zeitnah und vollständig nachgebessert werden wird. Bei einem Betrieb, den man bereits von früheren Aufträgen kennt, lassen sich diese Faktoren besser einschätzen. Die Informationsgrundlage für die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung ist insofern besser, als beim Vorliegen von Vergleichsangeboten unbekannter Dienstleister. Schließlich sagen drei Vergleichsangebote nichts über die Eignung der Anbieter aus. Sie können deshalb nicht als ausschlaggebendes Kriterium angesetzt werden, befanden die Bundesrichter. Die Klage gegen die Beschlüsse hatte in diesem Fall weder die Eignung der Auftragnehmer, noch die Preise als unangemessen bezweifelt sondern sich nur auf die fehlenden Vergleichsangebote gestützt. Das reichte nicht aus.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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