Karlsruhe. Wenn einem Wohnungseigentümer ein Schaden entsteht, weil die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ihre Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verletzt hat – etwa durch Unterlassung einer notwendigen Baumaßnahme –, dann kann der Wohnungseigentümer dafür Schadensersatz verlangen. Die Gemeinschaft haftet aber erst ab dem Zeitpunkt, an dem sie von der Notwendigkeit der Maßnahme erfahren hat. Für Schäden wegen fehlender Nutzbarkeit einer Wohnung haftet die Gemeinschaft nur, wenn die ausgefallene Nutzung auch mit den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung vereinbar gewesen wäre. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 27.02.2026, Az.: V ZR 18/25).
Das Urteil fiel in einem Fall aus Wolfsburg: Eine Wohnungseigentümerin besitzt dort eine zweigeschossige Eigentumswohnung. Das Dachgeschoss der Wohnung war autark wie eine eigene Wohnung, verfügte über Küche, Bad und eigene Anschlüsse. Deshalb hatte die Eigentümerin das Dachgeschoss an eine Firma verpachtet, welche es vermietete. Doch dabei gab es einen Haken, wie sich später herausstellte: Das Dachgeschoss verfügte für sich genommen über keinen zweiten Rettungsweg. Ein solcher ist aber Vorschrift. Deshalb untersagte die Bauaufsichtsbehörde im April 2021 die Nutzung der Dachgeschossräume. Die Vermietungsfirma kündigte deshalb den Pachtvertrag mit Wirkung zum Ende des Monats Mai. Die Eigentümergemeinschaft sorgte nicht für die Schaffung eines zweiten Rettungsweges.
Zweiter Rettungsweg fehlte, Gemeinschaft blieb untätig
Deshalb verklagte die Eigentümerin die Gemeinschaft auf Schadensersatz: Sie forderte rund 20.500 Euro als Kompensation für entgangene Pachteinnahmen über einen Zeitraum von 27 Monaten. Die Sache ging bis vor den Bundesgerichtshof (BGH). Der kam zu dem Schluss, dass der Eigentümerin in der Tat ein Schadensersatz zustehen kann. Grundsätzlich ist es alleinige Aufgabe der Eigentümergemeinschaft, die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sicherzustellen. Dazu gehört es auch, dafür zu sorgen, dass öffentlich-rechtliche Anforderungen wie beispielsweise Brandschutzauflagen eingehalten werden. Demnach war die Gemeinschaft in diesem Fall tatsächlich dazu verpflichtet, für die Schaffung eines zweiten Rettungswegs zu sorgen.
Ein schuldhafter Verstoß gegen diese Verpflichtung löst in der Tat Schadensersatzansprüche aus, befand der BGH. Dabei muss die Gemeinschaft auch für Fehler des Verwalters, von Erfüllungsgehilfen oder auch für Fehler bei der Willensbildung der Eigentümer einstehen. Sie kann einen Anspruch auf Schadensersatz also nicht deshalb abwehren, weil etwa der Verwalter einen Fehler gemacht hat, der zum Entstehen des Anspruchs geführt hat. Allerdings gerät sie Gemeinschaft auch nicht automatisch in die Haftung, stellte der BGH fest: Sie haftet vielmehr erst für Schäden, die entstanden sind, nachdem die GdWE davon erfahren hat, dass ein Handlungsbedarf besteht bzw. sobald sie davon hätte wissen müssen. Denn vorher hätte sie ja gar keine Maßnahmen beschließen und in angemessener Frist umsetzen lassen können.
Pflichtverletzung der GdWE kann Schadensersatz begründen
Die Bundesrichter machten außerdem deutlich: Die Gemeinschaft haftet außerdem nur für solche Schäden, die durch eine verhinderte Nutzung entstanden sind, welche nach der Gemeinschaftsordnung zulässig gewesen wäre. Im vorliegenden Fall sah die Teilungserklärung vor, dass das Haus allein zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Das erlaubt allerdings auch eine Verpachtung an ein Unternehmen, solange dieses die Wohnung wiederum zu Wohnzwecken vermieten möchte, entschied der BGH. Demnach wäre in diesem Fall die Nutzung, welche durch den fehlenden zweiten Rettungsweg verhindert wurde, tatsächlich zulässig gewesen. Die Gemeinschaft durfte eine Maßnahme zur Ermöglichung der zulässigen Wohnnutzung auch nicht hintenanstellen, befanden die Richter.
Wenn das Bewohnen einer dafür vorgesehenen Wohnung von der Bauaufsicht untersagt wird, weil das Gemeinschaftseigentum die dafür nötigen baurechtlichen Voraussetzungen nicht erfüllt, dann ist die Gemeinschaft zum Handeln gezwungen, stellte der BGH klar. So war es hier. Trotzdem verurteilte der BGH die Gemeinschaft nicht direkt zu Schadensersatz, sondern verwies den Fall zur näheren Prüfung an die Vorinstanz zurück. Denn: Sollte die betroffene Eigentümerin ein Mitverschulden treffen, weil sie beispielsweise nicht oder zu spät eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Schaffung eines zweiten Rettungsweges eingeleitet hat, dann würde das ihren Schadensersatzanspruch mindern. Außerdem muss geprüft werden, ob die Gemeinschaft ihr Handeln schuldhaft verzögert oder vielleicht erst verspätet vom Handlungsbedarf erfahren hat.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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