Köln/München. Einfamilienhäuser sind in Deutschland auch für Besserverdienende fast nur noch in strukturschwachen ländlichen Räumen erschwinglich. Das zeigt jetzt eine Untersuchung des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW Köln) im Auftrag von Interhyp, einem Vermittler von Baufinanzierungen. Kern der Studie ist ein sogenannter Erschwinglichkeitsindex: Dieser setzt das Nettoeinkommen eines Musterhaushalts ins Verhältnis zur Kreditrate für eine durchschnittliche aktuelle Baufinanzierung. Der Musterhaushalt ist eine vierköpfige Familie mit zwei erwerbstätigen Erwachsenen und zwei Kindern.
Dabei ist der Musterhaushalt gut situiert: Er gehört ins 70. Perzentil der Bruttoarbeitsentgelte von Vollzeitbeschäftigten im Alter von 30 bis 40 Jahren – also genau jener Altersgruppe, die typischerweise ins Eigenheim zieht. Dabei bedeutet die Zugehörigkeit zum 70. Perzentil, dass 70 Prozent der deutschen Arbeitnehmer weniger verdienen als die beiden Erwerbstätigen des Musterhaushalts, nur 30 Prozent verdienen mehr. Trotzdem zeigt die Untersuchung der Situation in allen 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten, dass selbst für eine solche, wohlhabende Familie ein Einfamilienhaus längst nicht überall erschwinglich ist.
Die Forscher gehen dabei davon aus, dass ein Immobilienkauf dann als erschwinglich betrachtet werden kann, wenn die Belastung durch den Kredit maximal 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens beträgt. Bei dieser Schwelle liegt der Erschwinglichkeitsindex auf dem Wert 100. Umso weiter der Erschwinglichkeitsindex für einen Ort über 100 Punkten liegt, desto erschwinglicher ist ein Einfamilienhaus dort für den Musterhaushalt. Werte unter 100 bedeuten dagegen, dass der Haushalt sich dort kein Einfamilienhaus leisten kann. Im bundesweiten Durchschnitt lag der Erschwinglichkeitsindex der Studie zur Folge im Juni 2026 bei 103.
Erschwinglichkeit nicht nur in Top-Metropolen nicht mehr gegeben
Bedeutet: Selbst für den wohlsituierten Musterhaushalt ist ein Einfamilienhaus nur so gerade eben erschwinglich – im Bundesdurchschnitt. In den Top-7-Metropolen kann sich der Musterhaushalt dagegen kein Einfamilienhaus leisten – daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die Kaufpreise dort in den letzten 12 Monaten im Schnitt um 2 Prozent gesunken sind. So müsste der Beispielhaushalt in München 56 Prozent seines verfügbaren Monatseinkommens für die Immobilienfinanzierung ausgeben, in Düsseldorf 48 Prozent und in Frankfurt 45 Prozent. Köln kommt auf 43 Prozent, Berlin auf 41 Prozent und Hamburg auf 39 Prozent. Auch Stuttgart liegt mit 38 Prozent noch über der Erschwinglichkeitsschwelle. Auch im Umland der Metropolen ist ein Einfamilienhaus für die Besserverdiener heutzutage nicht mehr erschwinglich.
Im bundesweiten Durchschnitt liegen diese Gebiete bei einem Erschwinglichkeitsindex von 89, dort müssten demnach 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens für die Immobilienfinanzierung aufgebracht werden. In den weiteren deutschen Großstädten (mehr als 100.000 Einwohner) ist das Eigenheim nur gerade eben finanzierbar, der Indexwert von 105 Punkten entspricht 34 Prozent des verfügbaren Monatseinkommens, die im Schnitt für die Finanzierung vom Einfamilienhaus aufgewendet werden müssen. Nur im Umland dieser Großstädte kann sich der besserverdienende Musterhaushalt ein Einfamilienhaus noch durchaus leisten, 32 Prozent des Einkommens gehen dort für die Finanzierung drauf. In ländlichen Landkreisen sind es 31 Prozent.
Erschwinglichkeit: Laut Experten keine Besserung in Sicht
Die erschwinglichsten Gebiete sind dabei aktuell der Kreis Steinburg in Schleswig-Holstein mit einem Erschwinglichkeitsindex von 187 Punkten, der Kreis Rhön-Grabfeld in Bayern (184) sowie der Kreis Dithmarschen in Schleswig-Holstein (177). Das andere Extrem findet sich im Süden der Republik: Die Kreise Garmisch-Partenkirchen und Miesbach in Bayern kommen auf einen Erschwindlichkeitsindex von nur 53 Punkten, dort müsste der gut betuchte Musterhaushalt zwei Drittel seines Einkommens für die Finanzierung von einem Einfamilienhaus ausgeben. Auch in Dachau (58), Bad Tölz-Wolfratshausen (59) und Erding (60) sieht es schlecht aus. Überhaupt liegen die Top-10 der unerschwinglichsten Gebiete allesamt im Großraum der bayerischen Landeshauptstadt München.
Die Macher der Studie stellen fest, dass tatsächlich nur 45 Prozent der betrachteten Musterhaushalte in einem Gebiet leben, in dem ein Einfamilienhaus für sie auch erschwinglich wäre. Allerdings zeigt die Studie auch: Auf bessere Zeiten zu warten zahlt sich aktuell nicht aus. Im Vergleich zur letztjährigen Untersuchung ist die Erschwinglichkeit in 251 der 400 Kreise bzw. kreisfreien Städte gesunken. Leichte Verbesserungen gab es vor allem in jenen Gebieten, wo die Erschwinglichkeit bereits besonders gering war und somit weiterhin deutlich im unerschwinglichen Bereich liegt. IW-Experte Prof. Michael Voigtländer macht auch für die Zukunft keine großen Hoffnungen: „Ich rechne weder mit spürbar besseren Finanzierungskonditionen noch mit einem massiven Rückgang bei den Preisen.“
