Karlsruhe. Wer ein Grundstück nach dem sogenannten Einheimischenmodell gekauft hat, der sollte seiner Bauverpflichtung auch fristgerecht nachkommen. Zwar kann die Gemeinde bei Missachtung der Frist nicht vom Kaufvertrag zurücktreten. Die Gemeinde muss sich allerdings auch nicht auf eine Fristverlängerung einlassen und kann stattdessen ihr Wiederkaufsrecht ausüben. Die Frist dazu läuft auch nicht bereits ab der Stellung eines Antrags auf Verlängerung der Bebauungsfrist, sondern erst mit der Ablehnung des Antrags durch die Gemeinde. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 17.07.2026, Az.: V ZR 153/25).
Der konkrete Fall drehte sich um einen Grundstücksverkauf in Bayern. Eine Gemeinde im Umland von München hatte im Jahr 2019 einer einheimischen Bauwilligen für 140.000 Euro ein Baugrundstück verkauft. Dabei kam das sogenannte Einheimischenmodell zum Einsatz: Die Käuferin verpflichtete sich im Kaufvertrag dazu, innerhalb von vier Jahren ein Einfamilienhaus auf dem Grundstück zu bauen. Die Gemeinde sicherte sich zugleich ein Wiederkaufsrecht für den Fall, dass das Grundstück nicht bis zum 8. April 2023 bebaut worden sein sollte.
Eigenkapital für Bau reicht noch nicht: Fristverlängerung beantragt
Dabei vereinbarte man, dass die Gemeinde ihr Wiederkaufsrecht durch eingeschriebenen Brief ausüben muss – und zwar innerhalb einer Frist von sechs Monaten nachdem die Gemeinde von einem oder mehreren Gründen erfahren hat, die zur Ausübung des Wiederkaufsrechts berechtigen. In den folgenden Jahren kam die Käuferin mit ihren Bausparbemühungen nicht so gut voran, wie erhofft. Anfang 2023 zeichnet sich ab, dass sie es nicht schaffen würde, das Grundstück fristgerecht zu bebauen. Am 30. Januar 2023 beantragte sie bei der Gemeinde eine Verlängerung der Bebauungsfrist um 5 Jahre.
Sie begründete den Antrag damit, dass sie noch drei Jahre lang sparen müsse, um das nötige Eigenkapital für den Bau anzusparen. Nach einem guten Monat Bearbeitungszeit lehnte die Gemeinde den Antrag mit Bescheid vom 9. März 2023 ab. Die Gemeinde teilte der Käuferin schließlich am 4. August 2023 mit, dass sie von ihrem Wiederkaufsrecht Gebrauch mache und vom Kaufvertrag zurücktrete. Die Gemeinde zog in der Folge vor Gericht und klagte auf Rückübereignung des Grundstücks. Die Klage scheiterte sowohl vor dem Landgericht München II, als auch vor dem Oberlandesgericht München.
Ab wann läuft die Frist zur Ausübung des Wiederkaufrechts?
Die Gerichte betrachteten die sechsmonatige Frist zur Ausübung des Wiederkaufrechts als abgelaufen. Schließlich hätte die Gemeinde bereits mit dem Antrag auf Verlängerung der Bebauungsfrist vom 30. Januar davon Kenntnis erhalten, dass die Käuferin ihre Bauverpflichtung nicht fristgerecht würde erfüllen können. Das war am 4. August deutlich mehr als sechs Monate her gewesen. Dagegen zog die Gemeinde allerdings vor den Bundesgerichtshof (BGH) und bekam Recht. Karlsruhe bezweifelte, dass ein Grund für den Wiederkauf überhaupt vor Ablauf der Bebauungsfrist entstehen kann.
Selbst wenn man diese Möglichkeit bejahen würde, hätte die Frist der Gemeinde zur Ausübung ihres Wiederkaufrechts allerdings erst mit dem 9. März begonnen, also mit der Ablehnung des Verlängerungsantrags. Bei Antragstellung stand noch nicht fest, dass eine fristgerechte Bebauung ausgeschlossen war, schließlich hätte die Gemeinde den Antrag auch bewilligen können. Für die Entscheidung darüber brauchte die Verwaltung eine angemessene Bearbeitungszeit. So stand erst mit dem 9. März wirklich fest, dass eine fristgerechte Bebauung nicht erfolgen würde.
Gemeinde durfte Fristverlängerung ablehnen
Als die Gemeinde am 4. August von ihrem Wiederkaufsrecht Gebrauch machte, war weder der 9. März noch der 8. April – das Ende der Bebauungsfrist – mehr als sechs Monate her. Daher war die Ausübung des Wiederkaufsrechts so oder so nicht verfristet, entschieden die Bundesrichter. Auch an der Ablehnung des Verlängerungsantrags hatte Karlsruhe nichts auszusetzen. Wegen des kommunalen Schenkungsverbots darf eine Gemeinde keine Vermögensgegenstände wie beispielsweise Grundstücke unter Wert verkaufen. Den preisgünstigen Verkauf an eine Einheimische konnte die Gemeinde jedoch durch die Bauverpflichtung mit der Förderung einer zeitnahen Bebauung rechtfertigen.
Durch eine Fristverlängerung um einen so großen Zeitraum wäre der Förderzweck für viele Jahre unerfüllt geblieben. Vor diesem Hintergrund befanden die Richter die Entscheidung der Gemeinde, keine Verlängerung zu gewähren, als nicht ermessensfehlerhaft. So stand für den BGH fest, dass der Rückkauf des Grundstücks durch die Gemeinde in diesem Fall tatsächlich umzusetzen ist. Auf den zugleich von der Gemeinde erklärten Rücktritt von Kaufvertrag kam es insofern in diesem Fall nicht an. Der BGH stellte hierzu allerdings trotzdem fest, dass dieser Rücktritt in diesem Fall tatsächlich nichts bewirkt hätte. Begründung: Das hier angewandte Einheimischenmodell dient in der Regel einem sozialen Zweck.
Schließlich sollen damit Bürger der Gemeinde zu bevorzugt werden, so dass sie ein Baugrundstück in ihrem Heimatort zu bezahlbaren Preisen kaufen können. Die Bauverpflichtung ist eine Bedingung für diese Subventionierung durch die Gemeinde. Damit ist die Bauverpflichtung laut BGH eine Obliegenheit des Käufers, keine Primärverpflichtung aus dem Kaufvertrag. Auch das vereinbarte Wiederkaufsrecht der Gemeinde für den Fall der Fristverletzung werteten die Richter als Zeichen dafür, dass es sich bei der Bauverpflichtung eben nicht um eine zwangsweise durchsetzbare Primärpflicht handelt. Das träfe selbst dann zu, wenn es nicht um ein soziales Ziel, sondern nur um möglichst schnelle Bebauung ginge. Insofern sei ein Rücktrittsrecht für die Gemeinde hier gar nicht erforderlich.
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