Karlsruhe. In einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gibt es sehr unterschiedlich große Wohneinheiten sowie die grundsätzliche Festlegung, Erhaltungskosten nach Miteigentumsanteilen oder Wohnfläche zu verteilen. In einem solchen Fall widerspricht es regelmäßig der ordnungsgemäßen Verwaltung, die Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme per Mehrheitsbeschluss zu gleichen Teilen auf die Wohneinheiten umzulegen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst entschieden (Urteil vom 24.04.2026, Az.: V ZR 50/25).
Der konkrete Fall drehte sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus drei Häusern mit insgesamt 15 Wohnungen besteht. Dabei sind die einzelnen Wohnungen sehr unterschiedlich groß. Die Miteigentumsanteile der Eigentümer verteilen sich daher über eine Bandbreite von 41/1.000 bis ihn zu 130/1.000. Die Gemeinschaftsordnung schreibt fest, dass alle Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums von den Eigentümern zu tragen und nach der Wohnungsgröße unter diesen aufzuteilen sind. Davon ausgenommen sind Betriebskosten. Eine Änderung dieser Regel erfordert einen einstimmigen Beschluss.
Im September 2023 beschloss die Eigentümerversammlung eine größere Erhaltungsmaßnahme an der Heizungsanlage. Die Kosten in Höhe von 25.000 Euro sollten durch eine Sonderumlage aufgebracht werden. Dabei sollte die Sonderumlage zu gleichen Teilen auf die Wohneinheiten aufgeteilt werden, jede Eigentümerpartei musste demnach also 1.666,67 Euro beisteuern. Ein Antrag, die Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen auf die Haushalte zu verteilen, fand keine Mehrheit. Die Eigentümer einer kleinen Wohnung mit nur 43/1.000 Miteigentumsanteilen fanden das ungerecht.
Wohnungen sehr unterschiedlich groß: Objektprinzip ungerecht
Sie klagten und bekamen schließlich vom Bundesgerichtshof (BGH) Recht: Die Bundesrichter kippten das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main und verwiesen den Fall dorthin zurück. Karlsruhe entschied: Natürlich ist es grundsätzlich möglich, für einzelne Kosten eine andere Kostenverteilung zu beschließen, als sie im Normalfall stattfindet. Wenn es aber um eine Erhaltungsmaßnahme geht, die allen Eigentümern gleichermaßen zugutekommt, entspricht eine Kostenverteilung nach Wohneinheiten nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohneinheiten sehr unterschiedlich groß sind.
Die Begründung des BGH: Eine Erhaltungsmaßnahme führt in der Regel zu einem Werterhalt oder sogar einer gewissen Wertsteigerung der Immobilie. Für die größeren Wohneinheiten fällt diese höher aus als für die kleineren Einheiten. Deshalb ist es nach Ansicht der Richter nur gerecht, wenn die Eigentümer der größeren Wohneinheiten auch einen höheren Anteil der Kosten für die Erhaltungsmaßnahme tragen müssen. Ein Beschluss, die Kosten gleichmäßig zu verteilen, könnte insofern einzelne Eigentümer kleinerer Einheiten ungerechtfertigt benachteiligen und insofern ordnungsgemäßer Verwaltung wiedersprechen.
BGH gibt Willkürkontrolle auf
„Die richterliche Kontrolle ist nicht auf eine bloße Willkürprüfung beschränkt“, urteilten die Bundesrichter und wichen damit von ihrer bisherigen Rechtsprechung ab. Bislang hatte der BGH unter dem Begriff der Willkürkontrolle verstanden, dass sowohl das „Ob“ als auch das „Wie“ der Änderung am Verteilungsschlüssel nicht willkürlich sein dürften. „Der Begriff der ‚Willkürkontrolle‘ hat sich allerdings für das neue Recht insbesondere hinsichtlich der erweiterten Beschlusskompetenzen für Erhaltungsmaßnahmen als eher missverständlich erwiesen. An ihm wird deshalb nicht weiter festgehalten“, schreiben die Richter nun.
Entscheidend sei, dass der gewählte Verteilungsmaßstab den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen sei. Insbesondere dürfe er nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führen. Ob das im konkreten Rechtsstreit der Fall war, das muss nun die erneut mit der Sache befasste Vorinstanz entscheiden. Dabei kommt es laut BGH insbesondere darauf an, ob die bisher übliche Verteilung nach Wohnfläche bzw. Miteigentumsanteilen einigermaßen angemessen die Beteiligung der Eigentümer am Gemeinschaftseigentum spiegelt. In diesem Fall wäre eine nicht unerhebliche Mehrbelastung der kleineren Einheiten nicht in Ordnung.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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