Karlsruhe. Hat ein Mieter wegen Mietrückständen die außerordentliche Kündigung erhalten, kann er diese noch abwenden: Nachdem der Vermieter Räumungsklage eingereicht hat, bleibt dem Mieter eine Schonfrist von zwei Monaten, um seine Mietrückstände zu begleichen – dann ist die außerordentliche Kündigung hinfällig. Eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung lässt sich damit aber nicht abwenden. Dabei bleibt es auch, betonte der Bundesgerichtshof (BGH), der seine dahingehende Rechtsprechung jetzt noch einmal bestätigt hat (Urteil vom 23.10.2024, Az.: VIII ZR 106/23).
Dabei ging es um einen Fall aus Berlin: Die Mieter einer seit 1994 vermieteten Wohnung hatten die Miete für Oktober 2019, Januar 2020 und Mai 2021 nicht gezahlt. Mehrere schriftliche Zahlungsaufforderungen der Vermieterin veranlassten die säumigen Zahler nicht dazu, die rückständigen Mietzahlungen nachzuholen. Die Vermieterin sah keine andere Möglichkeit mehr: Sie kündigte den Mietern wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise ordentlich und erhob Räumungsklage. Die Klage war seit 22 Tagen beim Amtsgericht anhängig, als die Mieter ihre Mietschulden doch noch beglichen.
Ohrfeige aus Karlsruhe für das Berliner Landgericht
Das Amtsgericht verurteilte sie dennoch zum Auszug. Zwar war die außerordentliche Kündigung durch die Zahlung innerhalb der Schonfrist hinfällig geworden, doch die ordentliche Kündigung blieb wirksam, stellte das Amtsgericht fest. Die 66. Zivilkammer des Landgerichts Berlin II sah es anders und wies die Räumungsklage ab. Daraufhin zog die Vermieterin vor den Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe, welcher das Urteil des Landgerichts aufhob und dem Berliner Gericht einen energischen Rüffel erteilte. Nur die außerordentliche Kündigung könne nach geltendem Recht durch eine Schonfristzahlung geheilt werden, betonte Karlsruhe.
Die ordentliche Kündigung bleibe daher wirksam, bestätigten die Bundesrichter ihre bisherige Rechtsprechung. Es sei der eindeutige Wille des Gesetzgebers, dass die Schonfristzahlung nichts an der ordentlichen Kündigung ändert. Der BGH schreibt wörtlich in seinem Urteil, dass „der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen dürfe, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war.“ Es ist bemerkenswert, dass der BGH ein Instanzgericht derart strickt zur Ordnung rufen muss.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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