München. Wer eine Wohnung ausschließlich zur Vermietung an Feriengäste nutzt, der kann wie andere Vermieter auch in seiner Steuererklärung Verluste aus der Vermietung steuermindernd geltend machen, wenn das Geschäft mit den Urlaubern nicht so gut läuft. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter auch ernsthaft die Absicht verfolgt, durch die Ferienvermietung Einnahmeüberschüsse zu erzielen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einer am 16. Oktober veröffentlichten Entscheidung präzisiert, unter welchen Bedingungen die Finanzämter diese Überschusserzielungsabsicht anzunehmen haben (Urteil vom 12.08.2025, Az.: IX R 23/24).
Demnach ist dem Vermieter die Absicht, mit der Vermietung Geld verdienen zu wollen, dann zu unterstellen, wenn seine Ferienimmobilie über einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren hinweg eine gewisse Mindestauslastung erzielt hat: Die ortsübliche Vermietungszeit darf in diesem Zeitraum nicht um mehr als 25 Prozent unterschritten werden. Diese Entscheidung gilt für Ferienimmobilien, welche vom Eigentümer ausschließlich an Feriengäste vermietet werden und für die Vermietung bereitgehalten werden, wenn gerade keine Urlauber dort einquartiert sind. Nutzt der Eigentümer das Objekt zeitweise selbst, ist die Sache komplizierter, worum es in diesem Fall jedoch nicht ging.
Ferienwohnung mit Verlust vermietet
Das Urteil fällten die obersten Finanzrichter nämlich im Fall einer Wohnungseigentümerin, die ihre zuvor dauerhaft vermietete Wohnung nach einer größeren Renovierung im Jahr 2016 ausschließlich zur Vermietung an Feriengäste nutzte. Besonders gut lief das Geschäft mit den Touristen allerdings nicht: Sowohl im Jahr 2017 als auch im Jahr 2018 standen nach Abzug der Werbungskosten Verluste zu Buche, welche die Vermieterin in ihrer Steuererklärung geltend machte. Doch das Finanzamt wollte das nicht anerkennen: Die ortsübliche Vermietungszeit sei in beiden Jahren um mehr als 25 Prozent unterschritten worden.
So sah es auch das Finanzgericht Rheinland-Pfalz: Es wies die Klage der Vermieterin gegen die Entscheidung des Finanzamtes ab. Die Rechnung schien tatsächlich eindeutig: Die Dame hatte die Wohnung im Jahr 2017 an 72 Tagen vermietet, 2018 waren es 44 Tage gewesen. Die ortsübliche Vermietungszeit lag in der beliebten Tourismusregion allerdings bei 108 Tagen im Jahr 2017 und 87 Tagen für 2018 – wobei die letztere Zahl bereits zugunsten der Vermieterin nach unten korrigiert wurde, weil das Tourismusbüro die Wohnung wegen eines Fehlers zehn Wochen lang gar nicht auf der Website geführt hatte.
Finanzgericht muss längeren Zeitraum betrachten
Trotzdem kippte der Bundesfinanzhof (BFH) das Urteil und verwies den Fall zurück nach Neustadt an der Weinstraße. Die Bundesrichter entschieden, dass die erhebliche Unterschreitung der ortsüblichen Vermietungszeit über einen längeren Zeitraum um mehr als 25 Prozent unterschritten werden muss, um einem Vermieter eine mangelnde Absicht zur Gewinnerzielung unterstellen zu können. Das Finanzamt darf die durchschnittliche Vermietungszeit deshalb nicht einfach für jedes Kalenderjahr betrachten, sondern muss sie für einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren hinweg bestimmen.
Das dürfte in diesem Fall der Vermieterin zu Gute kommen: Sie hatte vor Gericht vorgetragen, dass die Wohnung im Jahr 2019 die ortsübliche Vermietungszeit nur um 17,3 Prozent unterschritten habe. Im Jahr 2020 sei sie sogar 102 Tage lang vermietet gewesen, was damals über der ortsüblichen Vermietungszeit gelegen habe. Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz bekam daher vom Bundesfinanzhof die Aufgabe, diese Angaben zur Vermietungszeit zu prüfen, die jeweils ortsüblichen Vermietungszeiten festzustellen und dann entsprechend auf drei bis fünf Jahre gesehen ein Urteil zu fällen.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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