Köln. Ein Gebäude kann auch dann als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung einzustufen sein, wenn es in Baugenehmigung und Grundsteuerbescheid als Zweifamilienhaus bezeichnet wird. Entscheidend ist, dass die zweite Wohnung im Haus nur einen untergeordneten Charakter hat. Bei einem Einfamilienhaus wiederum können Makler eine Provision nur je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer verlangen. Verstoßen sie dagegen, weil sie das Objekt irrtümlich für ein Zweifamilienhaus halten, besteht kein Provisionsanspruch. Das zeigt ein Fall, der vom Oberlandesgericht Köln entschieden wurde (Beschluss vom 06.08.2024, Az.: 24 U 32/24).
Im konkreten Fall aus Nordrhein-Westfalen drehte sich ein Disput um die Maklerprovision darum, ob die verkaufte Immobilie als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder als Zweifamilienhaus zu betrachten sei. So ganz sicher war sich die Maklerin da offenbar selbst nicht: In der Überschrift der Anzeige in einem Online-Immobilienportal bezeichnete sie das Objekt als „Imposantes Zweifamilienhaus“. In ihrem Exposé schrieb sie jedoch von einem „freistehenden Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung“, das im Jahr 1985 „erstmalig vom heutigen Eigentümer bezogen“ worden sei. Sie stellte das Haus insgesamt vor, ohne jedoch näher auf die beiden mutmaßlich darin befindlichen Wohneinheiten einzugehen.
Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder Zweifamilienhaus?
Das klang alles sehr nach einem großen Einfamilienhaus. Allerdings wurde das Haus seinerzeit in der Baugenehmigung als Zweifamilienhaus bezeichnet und auch die Grundsteuerbescheide stuften es als solches ein. Genutzt wurde das Gebäude allerdings nach den Worten des Exposés bisher nur von einer Familie. Auf die Anzeige hin meldete sich ein unverheiratetes Paar über die Online-Immobilienplattform und bekundete Interesse. Man besichtigte das Objekt und kaufte es schließlich auch. In den notariellen Kaufvertrag wurde allerdings keine Maklerklausel aufgenommen.
Die Maklerin schickte den Käufern trotzdem eine Rechnung, mit der sie ihre Provision für die Vermittlung des Deals einforderte. Darin bezeichnete sie das Objekt als Einfamilienhaus. Sie schickte allerdings etwas später eine angepasste Rechnung, in der sie von einem Zweifamilienhaus sprach. So oder so: Die Käufer sahen keinen Anlass, die Provision zu bezahlen. Die Maklerin versuchte daraufhin, die Provision einzuklagen. Der Versuch scheiterte zunächst vor dem Landgericht Bonn und dann auch vor dem Oberlandesgericht Köln, welches per Beschluss auf die Aussichtslosigkeit der Berufung hinwies.
Halbteilungsgrundsatz verletzt: Kein Maklervertrag, keine Provision
Die Gerichte waren sich einig: Die Maklerin hatte keinen Anspruch auf eine Provision, weil kein Maklervertrag zustande gekommen war. Denn ein wirksamer Maklervertrag für ein Einfamilienhaus setzt voraus, dass die Provision je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer getragen wird (Halbteilungsgrundsatz). Das war hier nicht der Fall, die Maklerin verlangte die gesamte Provision von den Käufern. Ihre Argumentation hierbei, es handele sich um ein Zweifamilienhaus – für welches der Halbteilungsgrundsatz nicht gelten würde –, überzeugte die Gerichte nicht.
Die Richter stuften das fragliche Objekt klar als Einfamilienhaus ein. Das Oberlandesgericht stellte fest, der Gesetzesbegründung nach sei als Einfamilienhaus ein Gebäude anzusehen, welches primär für die Wohnzwecke eines Haushalts bestimmt sei. „Auf dessen Größe bzw. die Werthaltigkeit der Bauausführung und Einrichtung kommt es dabei nicht an“, heißt es im Gerichtsbeschluss. „Dabei steht es der Qualifikation als Einfamilienhaus nicht entgegenstehen, wenn dieses neben der Hauptwohnung noch eine weitere, untergeordnete Wohnung enthält.“
Wie definiert sich ein Einfamilienhaus?
Insbesondere eine Einliegerwohnung steht also einer Einstufung als Einfamilienhaus nicht im Wege. „Ob die weitere Wohnung untergeordneten Charakter hat, ist anhand der Verkehrsanschauung im konkreten Einzelfall zu bestimmen“, stellte das Oberlandesgericht fest. Ob die Einstufung des Gebäudes als Einfamilienhaus von der objektiven Betrachtungsweise im Vorhinein oder vom Erwerbszweck der Käufer abhängt, ist zwar unter Juristen umstritten. Allerdings kam es nach Ansicht der Richter in diesem Fall nicht darauf an, denn das Gebäude wäre unter beiden Sichtweisen als Einfamilienhaus einzustufen.
Denn einerseits wollte das Käufer-Paar das Haus unbestritten als Einfamilienhaus nutzen. „Aber auch objektiv stellte sich das Haus im Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen, auch wenn es als Zweifamilienhaus konzipiert und genehmigt wurde, für den interessierten Betrachter als Einfamilienhaus dar und wurde insbesondere auch von der Klägerin als solches angepriesen“, stellte das Oberlandesgericht fest. Im Exposé war schließlich abgesehen von der Überschrift explizit von einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung gesprochen worden. Die Fotos darin zeigten an den Verbindungstüren zu den Wohnräumen jeweils nur einfache Türklinken.
Ein Briefkasten, eine Garage, ein Stromzähler
„Hinzu kommt, dass sich im gesamten Exposé keine tatsächlichen Hinweise auf das Vorhandensein zweier separater Wohnungen befinden“, heißt es im Gerichtsbeschluss. So fehle etwa ein Hinweis auf das Vorhandensein von zwei separaten Küchen. Bei Zweifamilienhäusern sei es üblich, im Exposé beide Wohneinheiten einzeln vorzustellen – was hier nicht passiert war, schreibt das Oberlandesgericht. Außerdem wurde das Haus bislang unbestrittener Maßen von der Eigentümerfamilie allein genutzt, also als Einfamilienhaus. Es gab am Haus auch nur einen Briefkasten und eine Doppelgarage.
Letztere wäre nicht durch zwei Parteien nutzbar, stellte das Gericht fest. Zudem gab es im Haus nur einen einzigen Stromzähler. Auch wenn das Haus als Zweifamilienhaus geplant und genehmigt worden war, sprechen all diese Umstände nach Ansicht der Richter dafür, dass es sich in der Tat um ein Einfamilienhaus handelt. Damit hatte die Maklerin gegen den Halbteilungsgrundsatz verstoßen, wodurch kein Maklervertrag zustande gekommen war und kein Provisionsanspruch bestand. Die Käufer lagen also richtig mit ihrer Einschätzung und müssen in der Tat keine Maklerprovision bezahlen.
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