München. Wer ein Grundstück erwirbt, ist verpflichtet, das Geschäft binnen zwei Wochen bei der Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamtes anzuzeigen. Es ist wichtig, dieser Pflicht nachzukommen – obwohl auch der Notar, der das Grundstücksgeschäft beurkundet, zu einer solchen Anzeige verpflichtet ist. Denn: Versäumt der Notar die fristgerechte Anzeige, haftet er nicht für die nachteiligen Folgen, welche dem Grundstückserwerber daraus entstehen können. Darauf hat der Bundesfinanzhof (BFH) jetzt aufmerksam gemacht (weitgehend inhaltsgleiche Urteile vom 08.10.2025, Az.: II R 20/23, II R 21/23, II R 22/23).
Die drei Klagen bezogen sich auf ein und denselben Vorfall, in welchen ein Geschwisterpaar und eine Notarin verwickelt waren. Bruder, Schwester und Notarin hatten jeweils eine Klage eingereicht. Was war geschehen? Die Geschwister hatten von ihrer Mutter geerbt. Um die Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen, schlossen sie einen Teilerbauseinandersetzungsvertrag. Dieses Rechtsgeschäft ließen sie von der Notarin beurkunden. Der Nachlass enthielt unter anderem Beteiligungen an einer GmbH, die über Grundbesitz in Deutschland verfügte.
Notarin zeigte Grundstücksgeschäft verspätet an
Damit handelte es sich um ein Rechtsgeschäft, das binnen zwei Wochen der Grunderwerbsteuerstelle gemeldet werden muss. Dieser Verpflichtung kamen die Geschwister nicht nach. Die Notarin zeigte das Geschäft zwar an, allerdings nicht rechtzeitig. Das wurde zum Problem, als die Geschwister später übereinkamen, die Teilerbauseinandersetzung wieder rückgängig zu machen. Denn im Nachgang zur Rückgängigmachung ergab sich die Frage, ob die Grunderwerbsteuer, die durch den Teilerbauseinandersetzungsvertrag entstanden war, durch die Rückabwicklung entfällt.
Dafür wäre die rechtzeitige Anzeige des Geschäfts bei der Grunderwerbsteuerstelle eine wichtige Voraussetzung gewesen – die Anzeige allein durch die Notarin hätte genügt. Doch dazu war es in diesem Fall ja nicht gekommen. Deshalb beantragte die Notarin beim Finanzamt die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand (gem. § 110 AO). Das lehnte allerdings sowohl das Finanzamt, als auch das Finanzgericht ab. Dessen Rechtsauffassung bestätigte schließlich auch der Bundesfinanzhof (BFH). Die obersten Finanzrichter stellten fest: Nur die Steuerschuldner selbst können einen solchen Antrag stellen, nicht ihre Notarin. Der Antrag hätte in diesem Fall also von den Geschwistern kommen müssen.
Frist versäumt: Notar haftet nicht
Mit der rechtzeitigen Anzeige erfüllt ein Notar lediglich seine eigene Pflicht gegenüber dem Finanzamt, am eigentlichen Grunderwerbsteuerverfahren selbst ist er jedoch unbeteiligt. Deshalb haftet ein Notar auch nicht dafür, wenn er die Frist versäumt – weder gegenüber dem Finanzamt, noch gegenüber den Steuerpflichtigen, stellte der BFH klar. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass die Steuerpflichtigen selbst von ihrer Anzeigepflicht wissen und dieser fristgerecht nachkommen, betonten die Bundesrichter. Denn: „Hat ein Steuerschuldner einen der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsvorgang mangels Wissens um die Steuerpflicht nicht nach § 19 Abs. 3 Satz 1 GrEStG rechtzeitig angezeigt, ist ihm keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach § 110 AO wegen der versäumten Frist zu gewähren“, schreibt der BFH.
Auch eine rückwirkende Fristverlängerung (nach § 109 Abs. 1 Satz 2 AO) kommt nach Ablauf der Anzeigefrist zur erstmaligen Erstattung der Anzeige weder für den Steuerschuldner noch für den Notar in Betracht, stellt der BFH fest. Dabei beziehen sich die Richter auf eine entsprechende Entscheidung des BFH, die schon zehn Jahre zurückliegt (Urteil vom 25.11.2015, Az.: II R 64/08). Die versäumte Anzeigefrist versperrt den Geschwistern in diesem Fall also die grunderwerbsteuerliche Rückabwicklung ihres rückgängig gemachten Geschäfts. Um wie viel Geld es dabei ging, hat der Bundesfinanzhof nicht veröffentlicht. Es ist aber anzunehmen, dass es sich nicht um „Kleingeld“ handelte.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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