Karlsruhe. Ein Wohnungseigentümer hat kein Zurückbehaltungsrecht in Bezug auf seine Hausgeldzahlungen. Er muss seine Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen der Eigentümergemeinschaft leisten. Das gilt selbst dann, wenn er anerkannte oder sogar rechtskräftig zuerkannte Gegenansprüche gegen die Gemeinschaft hat. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 14.11.2025, Az.: V ZR 190/24).
Das Urteil fiel in einem Fall aus Düsseldorf. Dort hatte eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) seit 2012 keine Jahresabrechnungen mehr erstellt, wogegen ein Eigentümer schließlich vor Gericht gezogen war. Zumindest für das Jahr 2019 konnte er so erreichen, dass die Eigentümergemeinschaft rechtskräftig zur Erstellung einer entsprechenden Jahresabrechnung verurteilt wurde.
Eigentümer hielt Hausgeld zurück
Um die Erstellung der ausstehenden Abrechnungen zu erzwingen, stellte der Eigentümer seine Hausgeldzahlungen ein. Er ging davon aus, ein Zurückbehaltungsrecht auf seiner Seite zu haben. Die Gemeinschaft verklagte den Wohnungseigentümer schließlich auf Zahlung der Vorschüsse zur Kostentragung sowie zu den Rücklagen in Höhe von insgesamt 18.540 Euro. Die Klage hatte vor dem Amtsgericht Düsseldorf Erfolg.
Der beklagte Eigentümer zog gegen das Urteil vor das Landgericht Düsseldorf, blieb dort aber ebenso erfolglos, wie anschließend vor dem Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Die Bundesrichter entschieden: Das Hausgeld ist zu zahlen. Der Eigentümer hat kein Zurückbehaltungsrecht – daran ändert sich nicht einmal durch die rechtskräftige Verurteilung der Gemeinschaft zur Vornahme der Abrechnung etwas.
BGH: Hausgeld muss gezahlt werden
Der BGH begründete diese Entscheidung mit der hohen Bedeutung, welche die Hausgeldzahlungen für die Eigentümergemeinschaft haben: „Es handelt sich um das zentrale Finanzierungsinstrument der GdWE; die laufenden Vorauszahlungen gewährleisten, dass die für die Bewirtschaftung der Anlage notwendigen Mittel bereitstehen“, betont der Gerichtshof in seinem Urteil.
Der BGH wies darauf hin, dass ein Zurückbehaltungsrecht alle Wohnungseigentümer dazu verleiten könnte, die Vorschüsse wegen ausstehender Jahresabrechnungen nicht zu zahlen. „Dann wäre der Gemeinschaft die finanzielle Grundlage für das betroffene Wirtschaftsjahr entzogen; sie wäre in ihrer Handlungsfähigkeit stark beschränkt“, schreiben die Bundesrichter zur Verdeutlichung der Konsequenzen.
Ohne Hausgeld droht der Gemeinschaft die Zahlungsunfähigkeit
Sie wiesen darauf hin, dass bei Zahlungsausfällen eine Versorgungssperre drohen oder der Versicherungsschutz gefährdet werden könne und auch Verzugszinsen auflaufen könnten. „Aus diesem Grund ist auch die Aufrechnung durch den Wohnungseigentümer grundsätzlich ausgeschlossen und nur ausnahmsweise zulässig“, stellte der BGH fest. Es sei auch nicht zu prüfen, ob im konkreten Einzelfall tatsächlich Probleme dieser Art durch die Zurückbehaltung entstünden.
Dabei wies der BGH auch darauf hin, dass eine GdWE die Vorschüsse ermittelt, indem sie ihren Liquiditätsbedarf für das Jahr prognostiziert. Dabei haben die Eigentümer „sowohl hinsichtlich der einzustellenden Positionen als auch im Hinblick auf deren Höhe ein weites Ermessen“, betonen die Richter. „Das mehrheitlich ausgeübte Ermessen kann nicht durch die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts unterlaufen werden.“ Gleiches gelte für die Zuführung zu der Rücklage, die auch für unvorhergesehenen Bedarf Liquidität sichern soll.
Aufrechnung gegen Hausgeldforderungen im Ausnahmefall möglich
Zu der Möglichkeit, ausnahmsweise gegen die Hausgeldforderungen aufzurechnen, erklärte der BGH: „Richtig ist allerdings, dass ein Wohnungseigentümer gegen Beitragsforderungen der GdWE mit Forderungen aufrechnen kann, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind. Schließlich könne es in diesem Fall nicht mehr zum Streit über den Bestand der Gegenforderung kommen.
Eine Aufrechnung des Wohnungseigentümers mit einer anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderung gegen Vorschussansprüche beeinträchtigt außerdem das Finanzierungssystem der Gemeinschaft nicht, stellte der BGH fest. Das steht ganz im Gegensatz zu einem Zurückbehaltungsrecht, das lediglich als Druckmittel des Schuldners dient, um den Gläubiger zur Erbringung der Gegenleistung anzuhalten.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein in Aachen und Alsdorf ist in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.
