Karlsruhe. Der Vermieter einer Eigentumswohnung bleibt seinem Mieter gegenüber auch dann für den Winterdienst verantwortlich, wenn die Eigentümergemeinschaft einen Dienstleister mit dem Winterdienst auf dem Grundstück beauftragt hat. Kommt der Mieter zu Schaden, weil der Dienstleister den Winterdienst nicht ordentlich ausgeführt hat, kann der Vermieter dafür in Haftung genommen werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem gestern (15.10.2025) veröffentlichten Urteil entschieden (Urteil vom 06.08.2025, Az.: VIII ZR 250/23).
Geklagt hatte die Mieterin einer Eigentumswohnung in Mittelhessen. Die war an einem Montagmorgen im Januar 2017 auf dem über das Grundstück zum Haus führenden Weg ausgerutscht und böse gestürzt. Auf dem Weg hatte sich nämlich über Nacht Glatteis gebildet, welches trotz entsprechender Vorhersage im Wetterbericht nicht beseitigt worden war. Mit dem Winterdienst auf dem Grundstück hatte die Eigentümergemeinschaft einen Hausmeisterservice beauftragt.
Eigentümergemeinschaft beauftragte Dienstleister mit Winterdienst
Die Mieterin hatte sich bei ihrem Sturz schwerwiegend verletzt. Das hatte langwierige Behandlungen und Schmerzen zur Folge. Deshalb verklagte die Mieterin ihre Vermieterin auf Schmerzensgeld: 12.000 Euro inklusive Zinsen und Anwaltskosten forderte sie ein. Damit war sie vor dem Amtsgericht Wetzlar erfolgreich, das Landgericht Limburg an der Lahn wies die Klage ab. Die Mieterin zog vor den Bundesgerichtshof (BGH): Der hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Fall zur erneuten Entscheidung nach Limburg zurück.
Die Bundesrichter entschieden: Die Vermieterin war hier grundsätzlich zum Winterdienst verpflichtet. Die Tatsache, dass ihr als Mitglied einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) das Grundstück nicht allein gehörte, ändert daran nichts. Andernfalls gelte für Mieter in vermieteten Eigentumswohnungen ein anderer Schutzstatus als für Mieter von Mietshäusern – und das wäre laut BGH sachlich nicht gerechtfertigt und ohne rechtsdogmatische Grundlage. Mieter im Mietshaus und im Wohnungseigentum seien gleich schutzbedürftig.
Winterdienst: Vermieter haftet für Fehler des Dienstleisters
Die Vermieterin hatte im vorliegenden Fall ihre Verpflichtung zum Winterdienst auch nicht auf die Mieterin abgewälzt, stellte der BGH fest: Zwar stand im Mietvertrag geschrieben, der Mieter bzw. Nutzer habe „auch die Zugangswege vor dem Haus und den Gehweg zu reinigen, dort Schnee und Eis zu beseitigen und bei Glätte zu streuen.“ Allerdings stand dort im Folgenden auch, der Mieter sei „zur Vornahme dieser Arbeiten nur insoweit verpflichtet, als diese nicht anderweitig vorgenommen und die Kosten nicht über die Betriebskostenumlage abgerechnet werden.“
In diesem Fall war ein Dienstleister mit dem Winterdienst beauftragt, die Mieterin mithin aus der Verantwortung: Der Formulierung im Mietvertrag könne man „nicht mit der gebotenen Deutlichkeit entnehmen, dass in einem solchen Fall der Mieter etwa dennoch rechtlich zur Vornahme verpflichtet bliebe und nur tatsächlich von der Durchführung des Winterdienstes entlastet würde“, schreibt der BGH in seinem Urteil. So war hier weiterhin die Vermieterin in der Räum- und Streupflicht. Der Dienstleister war rechtlich gesehen ihr Erfüllungsgehilfe, für dessen Fehler die Vermieterin einstehen muss.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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