Hamburg. Wenn ein Mieter den Vermieter nicht zur Begutachtung eines Schadens in die Wohnung lassen will, dann kann der Vermieter sich dieses Recht notfalls vor Gericht einklagen. Wird der Mieter dann tatsächlich zur Duldung der Wohnungsbegehung verurteilt, kann jede weitere Weigerung den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen. Das zeigt jetzt zumindest ein bizarrer Fall aus Hamburg, in welchem das dortige Amtsgericht zu Gunsten des Vermieters entschieden hat (Urteil vom 04.07.2025, Az.: 49 C 237/24).
Der zugrundeliegende Rechtsstreit drehte sich um eine Dreizimmerwohnung in Hamburg. Die Mieterin hatte dem Vermieter gemeldet, dass eine Steckdose in der Diele defekt sei, außerdem würde das Ceranfeld der mitvermieteten Küche qualmen. Das wollte sich der Vermieter gerne persönlich ansehen. Er bat die Mieterin um einen Besichtigungstermin, doch darauf konnte man sich nicht verständigen. So zog der Vermieter vor Gericht, um sich den Zutritt zur Wohnung einzuklagen.
Mit Erfolg: Das Amtsgericht Hamburg verurteilte die Mieterin dazu, den Vermieter „allein oder in Begutachtung einer elektrotechnisch ausgebildeten Person oder einer vom Kläger bevollmächtigten Person“ für maximal 30 Minuten in Flur und Küche der Wohnung zu lassen. Dafür sollte der Vermieter fünf Terminvorschläge machen. Der Mieterin passte das nicht, sie ging vor dem Hamburger Landgericht in Berufung. Doch das Landgericht wies die Berufung ab (Beschluss vom 19.02.2024, Az.: 360 S 60/23).
Besichtigung trotz Titels verweigert: Fristlose Kündigung rechtens
Daraufhin berief sich der Vermieter auf das nunmehr rechtskräftige Urteil und schlug der Mieterin fünf Besichtigungstermine vor. Diese antwortete darauf schriftlich: „Von den von Ihnen vorgeschlagenen Terminen nehme ich den 16. April zwischen 11.00 und 11.30 Uhr. Hier nochmal die Regeln für die Begutachtung: Sie dürfen die Wohnung für 10 Minuten betreten, Sie dürfen Flur und Küche betreten keine anderen Räume, Sie dürfen die Steckdose und das Ceranfeld ansehen aber nicht anfassen.“
Da riss dem Vermieter der Geduldsfaden: Er nahm den Termin wahr, kündigte der Mieterin jedoch fristlos, hilfsweise ordentlich wegen Verweigerung der gerichtlich titulierten Duldungspflicht zur Begutachtung der Mängel in der Wohnung. Die Mieterin weigerte sich zunächst, die Kündigung zu akzeptieren. Der Vermieter strengte deshalb eine Räumungsklage an. Allerdings gab die Mieterin die Wohnung dann doch zurück, nach dem die Klage zwar bei Gericht anhängig, aber noch nicht rechtshängig geworden war. Der Vermieter zog die Räumungsklage daraufhin teilweise zurück – nämlich in Bezug auf die Räumung.
Vermieter bekommt vorgerichtliche Kosten erstattet
Aufrecht erhielt der Vermieter die Klage in Bezug auf die Kosten, schließlich waren ihm im Zusammenhang mit dem Verfahren bereits Anwaltskosten in Höhe von rund 1.200 Euro entstanden. Diese Kosten muss ihm die Mieterin nun auch ersetzen, entschied das Amtsgericht. Die Mieterin hatte sich mit ihrem Schreiben über das rechtskräftige Gerichtsurteil hinweggesetzt, indem sie statt 30 nur 10 Minuten Besichtigungszeit gewährend wollte.
Das sei eine schwere Verletzung ihrer mietvertraglichen Pflichten, die eine fristlose Kündigung rechtfertigt, entschied das Amtsgericht. Dazu schreibt es im Urteil unter Ergänzung mehrerer Aktenzeichen: „Im Übrigen ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass die Nichtbefolgung rechtskräftig titulierter Verpflichtungen grundsätzlich eine fristlose Kündigung rechtfertigt.“ Dass der Termin tatsächlich nur wenige Minuten gedauert hatte, war dagegen irrelevant.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein in Aachen und Alsdorf ist in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.
