Karlsruhe. Selbst wenn eine zentrale, verbundene Heizungsanlage sowohl das Gebäude beheizt, als auch das Warmwasser bereitstellt, muss der Vermieter die Kosten für Heizung und Warmwasser getrennt in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen. Dazu muss ein Wärmemengenzähler erfassen, wie groß der Anteil der Warmwasserbereitung an den Gesamtkosten ist. Fehlt dieser Zähler, liegt keine verbrauchsabhängige Abrechnung vor und der Mieter kann seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen.
Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 12.1.2022, Az.: VIII ZR 151/20). Damit regelten die Bundesrichter einen Streitfall aus Heidelberg, der sich um eine vermietete Wohnung in einem Mehrfamilienhaus drehte. In dem Haus gibt es eine Zentralheizung, die neben der Heizwärme auch das Warmwasser für die Wasserhähne im Haus bereitstellt. Dieser Verbundanlage bezieht ihre Heizenergie aus einem Fernwärmeanschluss. Es gibt dabei keinen Wärmemengenzähler, der den Verbrauch von Warmwasser getrennt erfassen würde.
Die Vermieterin errechnete deswegen die Kostenanteile, die auf Heizkosten und Warmwasserkosten entfallen, mit der Formel, die im § 9 der Heizkostenverordnung genannt ist. Die Gesamtheizkosten und die Gesamtwarmwasserkosten des Hauses teilte sie dann auf die einzelnen Mietparteien auf, indem sie teils nach Wohnfläche und teils nach den Ergebnissen der in den Wohnungen vorhandenen Heizkosten- und Warmwasserzählern umlegte. Die Mieter warfen der Vermieterin vor, die Abrechnung sei nicht verbrauchsabhängig und kürzten ihre Kostenanteile um 15 Prozent.
Zentralheizung mit Warmwasserbereitung: Heiz- und Warmwasserkosten zu trennen
Der Bundesgerichtshof (BGH) gab tatsächlich den Mietern Recht. In solch einem Fall müsste ein Wärmemengenzähler ermitteln, wie groß der Anteil der Warmwasseraufbereitung an den Heizkosten des Gebäudes sei. Andernfalls handelt es sich nach Ansicht der Richter nicht um eine verbrauchsabhängige Abrechnung im Sinne der Heizkostenverordnung – selbst dann, wenn in den einzelnen Wohnungen jeweils funktionstüchtige Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler existieren.
Das wiederum gibt den Mietern in der Tat das Recht, ihre Kosten um 15 Prozent zu kürzen, entschieden die Bundesrichter. Die von der Vermieterin verwendete Formel aus der Heizkostenverordnung darf nur angewendet werden, wenn eine Messung der Wärmemengen nicht möglich ist. So sei es hier nicht gewesen: Die Vermieterin hätte ja einen Wärmemengenzähler an der Zentralheizung einbauen lassen können, argumentierte der Gerichtshof.
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