Karlsruhe. Bei der Festlegung von Hausgeldvorschüssen hat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) einen großen Ermessensspielraum. Das gilt sowohl im Hinblick auf die Art der Positionen, als auch die Höhe der Vorschüsse. Eine Anfechtungsklage gegen entsprechende Beschlüsse der Eigentümerversammlung hat deshalb nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn die angesetzten Vorschüsse zum Zeitpunkt des Beschlusses offensichtlich stark überhöht oder viel zu niedrig angesetzt worden sind. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt (Urteil vom 26.09.2025, Az.: V ZR 108/24).
Damit klärten die Bundesrichter den Streit einer Eigentümergemeinschaft aus Düsseldorf. Sie hatte auf einer Eigentümerversammlung im Sommer 2022 mehrheitlich beschlossen, für verschiedene Posten jeweils einen Hausgeldvorschuss zu erheben: 20.000 Euro sollten in die Erhaltungsrücklage fließen, 12.000 Euro für Rechtsberatung bereitgestellt werden. Außerdem wurden 3.000 Euro für eine Zusatzvergütung der Verwaltung angesetzt – die Verwalterin war neu im Amt, im Vorjahr war kein Verwalter bestellt gewesen. Weitere 1.500 Euro plante man für die Anmietung einer Fahrradgarage ein.
Hausgeldvorschuss: Eigentümer können großzügig schätzen
Ein Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft war mit dem Beschluss nicht einverstanden und klagte dagegen. Doch er scheiterte in allen Instanzen: Nach dem Amtsgericht Düsseldorf und dem Landgericht Düsseldorf letztlich auch vor dem Bundesgerichtshof (BGH), welcher das Urteil der Vorinstanz bestätigte. Demnach gehen die Beschlüsse so in Ordnung. Die fraglichen Positionen durften in den Wirtschaftsplan aufgenommen werden und ihre Höhe ging in Ordnung, befanden die Richter. Schließlich hätten die Eigentümer einen weiten Ermessensspielraum für die Aufstellung des Wirtschaftsplans.
Der Wirtschaftsplan soll sicherstellen, dass der Verwalter alle im Laufe des Jahres absehbaren Kosten auch bezahlen kann. Insofern müssen alle zu erwartenden bzw. bereits feststehenden Ausgaben berücksichtigt werden und bei der Höhe darf großzügig geschätzt werden, um zu vermeiden, dass am Ende Nachzahlungen notwendig werden. Vor diesem Hintergrund waren die Richter überzeugt davon, dass die Anfechtung eines solchen Beschlusses nur dann gelingen kann, wenn die veranschlagten Kosten offensichtlich viel zu hoch oder zu niedrig angesetzt wurden.
Nachzahlungen sollen vermieden werden
Das sah man im vorliegenden Fall jedoch nicht als gegeben an. So ist die Erhaltungsrücklage nicht an einen konkret bestehenden Instandsetzungsbedarf gebunden. Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt lediglich, dass die Gemeinschaft für „die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage“ sorgt (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Auch hierin liegt also ein hoher Ermessensspielraum. Die insgesamt 20.000 Euro hielten die Gerichte vor diesem Hintergrund nicht für übertrieben. Gleiches gilt für die Rechtsberatungskosten: Der Gemeinschaft stand in diesem Fall ein Rechtsstreit ins Haus. Angesichts dessen stuften die Richter die 12.000 Euro für diesen Zweck als nicht unangemessen ein.
Ähnlich bei der Verwaltung: Da es im Vorjahr keinen Verwalter gegeben hatte, entstand für die nunmehr neue Verwalterin ein zusätzlicher Aufwand zum Start in ihre Tätigkeit. Dafür eine Zusatzvergütung von 3.000 Euro einzuplanen befanden die Richter als ebenso nachvollziehbar wie angemessen. Bei der Fahrradgarage ging es weniger um die Höhe der Kosten: Vielmehr hielt der Kläger den Vertrag über deren Anmietung für nichtig. Doch die Richter stellten fest: Für den Fall, dass eine rechtliche Klärung den Vertrag letztlich für wirksam erachten sollte, war es sinnvoll, vorsichtshalber die Kosten einzuplanen.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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