Düsseldorf. Die NRW-Landesregierung setzt sich dafür ein, den Verbraucherschutz beim Immobilienteilverkauf zu verbessern. Wie der Kölner Stadt-Anzeiger am Freitag (26. September 2025) berichtete, hat Nordrhein-Westfalen das Thema gemeinsam mit Baden-Württemberg auf die Tagesordnung der nächsten Justizministerkonferenz gesetzt, die am 7. November stattfinden soll. Grund für die Initiative ist die Tatsache, dass ein Teilverkauf für die Eigentümer, die sich dazu entschließen, große Risiken bergen kann.
„Was auf den ersten Blick wie eine attraktive Möglichkeit aussieht, im Alter wieder flüssig zu werden, kann erhebliche finanzielle Folgen haben, denen sich die meisten nicht bewusst sind“, sagte NRW-Justizminister Benjamin Limbach (Bündnis 90/Die Grünen) zum Kölner Stadt-Anzeiger. Er verwies auf die „hohe Komplexität der Verträge und ihre oftmals fehlende Transparenz“, welche bei Immobilienteilverkäufen eine informierte Entscheidung für die Eigentümer erschwerten.
Liquiditätsengpass im Alter: Teilverkauf als Lösung mit hohen Risiken
Hintergrund: Wer im Ruhestand ist, hat in Deutschland nur noch eingeschränkt Zugang zu Krediten, weil die Kreditvergabe auf eine Tilgung zu Lebzeiten ausgerichtet ist. Deswegen greifen Senioren mitunter zu einem Teilverkauf ihrer Immobilie, wenn sie größere Geldbeträge aufbringen müssen, weil etwa eine größere Sanierung ihres Hauses ansteht, ein altersgerechter Umbau nötig ist oder umfangreiche Pflegeleistungen erforderlich werden. Durch die Zahlung des Teilkäufers lässt sich kurzfristig eine größere Summe liquider Mittel mobilisieren.
Allerdings müssen die Teilverkäufer fortan ein monatliches Nutzungsentgelt an den Teilkäufer entrichten. Diese Entgelte werden nicht selten an die Inflationsrate gekoppelt, so dass sie laufend steigen. Mitunter wird auch mit sehr kurzen Laufzeiten für das vereinbarte Nutzungsentgelt gearbeitet, welche häufige Neufestlegungen des Betrags nötig machen – der dann jeweils stark erhöht werden kann. So stehen Eigentümer, die für den Ruhestand mit dem mietfreien Wohnen im Eigenheim geplant hatten, plötzlich mit einer erheblichen monatlichen Belastung dar, deren Höhe ansteigt und sich nicht unbedingt vorhersehbar entwickelt.
Teilverkauf birgt hohe Risiken – bis hin zum Verlust des Eigenheims
Komplizierte Vertragsklauseln machen es den Eigentümern mitunter schwer, diese finanziellen Risiken beim Abschluss des Geschäfts zu erkennen. Hinzu kommt, dass sie weiterhin allein für die Kosten der Instandhaltung des Hauses und alle weiteren mit dem Grundstück in Zusammenhang stehenden Kosten aufkommen müssen. Die kurzfristig geschaffene Liquidität kann also längerfristig zu einer erheblichen finanziellen Belastung werden. Wer die nicht mehr tragen kann, verliert sein Haus per Zwangsverkauf.
Selbst wenn es nicht soweit kommt, lauert in den Teilverkaufsverträgen oft ein erhebliches Risiko für den Fall, dass man die Immobilie eines Tages ganz verkaufen möchte – oder dass die Erben diesen Schritt gehen wollen. Die Teilkäufer sichern sich für diesen Fall vertraglich gegen zwischenzeitlich eventuell gefallene Immobilienpreise ab. Sie beanspruchen ihre volle Kaufsumme zurück und schlagen noch Zuschläge auf, die durchaus um die 17 Prozent betragen können. Hier droht dem Eigentümer bzw. später seinen Erben also ein erheblicher finanzieller Verlust zu entstehen.
Kreditvergabe erleichtern, Verbraucherschutz verbessern
Die NRW-Landesregierung möchte verhindern, dass Senioren aus finanzieller Not heraus in solche Fallen tappen, die sie wegen intransparenter Vertragsgestaltungen nicht leicht erkennen können. In den letzten Jahren ist das Modell des Teilverkaufs nämlich keine Seltenheit gewesen: Wie der Kölner Stadt-Anzeiger schreibt, gab es in Deutschland in der Zeit von 2020 bis 2024 rund 5.000 Immobilienteilverkäufe. Dabei waren die Eigentümer, die sich zu dem Schritt entschlossen haben, in der Regel mehr als 65 Jahre alt.
NRW-Justizminister Limbach schwebt eine Reform der Regeln für die Prüfung der Kreditwürdigkeit von Senioren vor. Genau darüber soll in der Justizministerkonferenz beraten werden. Wenn Senioren leichter an Kredite kämen, würde der Rückgriff auf riskante Teilverkaufsgeschäfte schließlich vermeidbar. Zugleich fordert NRW über den Bundesrat das Bundesjustizministerium dazu auf, für mehr Verbraucherschutz beim Teilverkauf zu sorgen, damit die Eigentümer besser erkennen können, auf was sie sich bei solchen Angeboten einlassen.
