Berlin. Die Vereinbarung einer Indexmiete muss transparent erfolgen: Wird die entsprechende Klausel im Mietvertrag in der Rubrik „Sonstige Vereinbarungen“ aufgelistet, in der sich keine anderen Vereinbarungen zur Miethöhe finden, dann ist die Klausel unwirksam. So hat es jedenfalls das Landgericht Berlin II entschieden (Urteil vom 13.01.2025, Az.: 63 S 138/24). Das Gericht beurteilte eine derart „versteckte“ Klausel als überraschend für den Mieter und daher unzulässig.
Der Fall drehte sich um einen Wohnraum-Mietvertrag: Darin war im § 16 „Sonstige Vereinbarungen“ eine Indexmiete festgeschrieben worden. Ansonsten fanden sich in diesem Abschnitt des Vertrages formelle Hinweise, etwa zur Kommunikation zwischen den Vertragspartnern und zur Vertragswirksamkeit, aber keine Regelungen, welche die Miethöhe betrafen. Dafür gab es viel weiter oben den § 3 „Miethöhe“ – dort fand sich allerdings kein Hinweis darauf, dass eine Indexmietvereinbarung zur Anwendung kommen sollte.
Indexmiete unter „Sonstige Vereinbarungen“ versteckt – unwirksam
Am 16. Mai 2023 erklärte die Vermieterin unter Anwendung der Indexmietvereinbarung eine Mieterhöhung. Der Mieter hielt die Mieterhöhung für nicht rechtens, weil seiner Meinung nach schon die Indexmietklausel im Vertrag nicht wirksam war. Er zog gegen die Mieterhöhung vor Gericht. Nachdem das Amtsgericht Berlin-Schöneberg dem Mieter Recht gegeben hatte, scheiterte die Berufung der Vermieterin schließlich vor dem Landgericht Berlin II. Das Gericht bestätigte das Urteil der Vorinstanz.
Die Gerichte stuften die Klausel zur Indexmiete in diesem Fall als überraschend ein – daher sei sie nicht Bestandteil des Vertrags geworden. Diese Regelung zur Anpassung der Miete ist nach Ansicht der Richter zu wesentlich, um sie unter „Sonstige Vereinbarungen“ zu verstecken. Sie müsse an hervorgehobener und thematisch passender Stelle im Vertrag aufgeführt werden, beispielsweise im Paragraphen zur Miete. Auch in der drucktechnischen Gestaltung des Vertrags sah man keinen Grund für eine andere Einstufung der Sachlage.
Verständliche Erklärung für juristische Laien erforderlich
Außerdem bemängelte das Landgericht die genaue Formulierung der Indexmietvereinbarung: Sie verwies in diesem Fall lediglich auf den § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), welcher die Vereinbarung von Indexmieten erlaubt und die näheren Bedingungen dafür regelt. Durch diesen schlichten Verweis auf den Paragraphen werde dem Mieter die Tragweite dieser Klausel nicht ausreichend deutlich, monierte das Gericht. Es fehle ein Hinweis auf den maßgeblichen Preisindex, aber auch darauf, wann und wie die Miete angepasst werden kann.
Das Landgericht betonte, dass solche Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) auch für juristische Laien verständlich formuliert sein müssen – was man in diesem Fall als nicht gegeben ansah. Der Fall macht einmal mehr deutlich, wie wichtig es für Vermieter ist, einen von Profis erstellten Mietvertragsvordruck zu nutzen und sich nicht als juristischer Laie mit eigenen Formulierungen auf unsicheres Terrain zu begeben. Mitglieder von Haus & Grund finden außerdem bei ihrem Ortsverein rechtliche Beratung zu Fragen der Vertragsgestaltung.
Einen bundesweit rechtssicheren Wohnraum-Mietvertrag finden Sie beim Aachener Haus & Grundbesitzerverein e.V. Es gibt ihn wahlweise als Papierformular oder als Online-Mietvertrag.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein in Aachen und Alsdorf ist in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.
