Karlsruhe. Gilt an einem Ort die sogenannte Mietpreisbremse, können Vermieter bei einer Neuvermietung die Miete dennoch um mehr als 10 Prozent anheben, sofern die Wohnung umfassend modernisiert wurde. Darüber müssen sie den Mieter vor Vertragsabschluss unaufgefordert informieren. Hierbei reicht allerdings der Hinweis darauf, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt – Details zu den Baumaßnahmen müssen nicht mitgeteilt werden.
Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt (Urteil vom 18.05.2022, Az.: VIII ZR 9/22). Die Bundesrichter kippten damit ein Urteil des Berliner Landgerichts, das sich zum wiederholten Male über die Rechtsprechung des BGH hinweggesetzt hatte. Es muss den Fall erneut entscheiden. Geklagt hatte ein Inkasso-Dienstleister, der von den Mietern einer Wohnung damit beauftragt worden war, nach den Regeln der Mietpreisbremse mutmaßlich zu viel gezahlte Miete von der Vermieterin zurückzufordern.
Mieter wollten weniger Miete zahlen
Es ging um 761 Euro Miete und fast 2.000 Euro Rechtsverfolgungskosten. Die fragliche Wohnung ist 109 Quadratmeter groß und wurde im Jahr 2019 an die Mieter vermietet – zu einer Nettokaltmiete von 1.405 Euro. In einer Anlage zum Mietvertrag erklärte die Vermieterin, dass es sich beim Abschluss dieses Mietvertrages um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Mietsache handele. Weitere Angaben zu Details der vorangegangenen Modernisierungsmaßnahmen wurden nicht gemacht.
Aber reicht diese Angabe an sich schon aus, um die Miete höher festzusetzen, als es die in Berlin geltende Mietpreisbremse erlaubte? Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte fest, die Vermieterin hätte ihrer Informationspflicht mit dieser Angabe Genüge getan. Über Umfang und Details der Modernisierung musste sie nicht informieren. Es sei Sache der Mieter, weitere Nachfragen zu stellen und Nachweise einzuholen. Dazu könnten sie nötigenfalls ein Auskunftsverlangen nach § 556g Abs. 3 BGB stellen.
Informationspflicht des Vermieters einfach zu erfüllen
Auf diesem Wege könnten die Mieter dann nachprüfen, ob die Modernisierung wirklich „umfassend“ im Sinne der Mietpreisbremse war oder nicht und im Zweifelsfall kann ein Gericht die Klärung der Frage vornehmen. Allein wegen der Erklärung eines Vermieters, die keine weiteren Details liefert, ist die Anwendung der Ausnahme von der Mietpreisbremse aber nicht unwirksam. Vermieter können ihre Rechte in dieser Hinsicht also ohne größeren Aufwand wahren.
Außerdem bekräftigte der BGH, dass die Inkassogesellschaft berechtigt war, die Forderungen der Mieter vor Gericht durchzusetzen. Das Landgericht Berlin hatte gemeint, der Firma habe dafür die nötige Aktivlegitimation gefehlt und hatte die Klage daher abgewiesen – obwohl der Bundesgerichtshof in seiner Rechtsprechung bereits zuvor deutlich gemacht hatte, dass die Legitimation solcher Dienstleister sehr wohl gegeben ist. Das hat er jetzt nochmal bestätigt und den Fall nach Berlin zurückverwiesen.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.
