Karlsruhe. Die Eigentümerversammlung darf einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung erlauben, die es ermöglicht, einen Kellerraum anders zu nutzen, als es die Teilungserklärung vorsieht – solange eine zulässige Nutzung weiterhin möglich bleibt, geht ein solcher Beschluss in Ordnung. Gegen eine unzulässige, störende Nutzung können die anderen Eigentümer dann im Zweifel immer noch Unterlassungsansprüche geltend machen. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 10.10.2025, Az.: - V ZR 192/24).
Der konkrete Fall drehte sich um eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) in München, die aus drei Eigentumswohnungen besteht. Die Teilungserklärung aus dem Jahr 1980 gewährt den Eigentümern jeweils ein Sondernutzungsrecht an mehreren Kellerräumen. Deren Nutzung entwickelte sich bei zwei der Eigentümerparteien mit der Zeit über die Funktion reiner Abstellräume hinaus: Sie ließen selbstversorgte Heizkörper, Fernsehanschlüsse und sogar eine abgetrennte Nasszelle in ihren Kellern nachrüsten. In der Eigentümerversammlung des Jahres 2022 ließen sie sich das nachträglich genehmigen.
Eigentümer werten Lagerräume auf
Der dritte Eigentümer im Haus war mit der immer weitergehenden Nutzung der Kellerräume allerdings nicht einverstanden. Er klagte gegen den Beschluss zur nachträglichen Genehmigung der baulichen Veränderungen an den Kellerräumen. Das Landgericht München I entschied im Sinne des Klägers: Der Beschluss entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Keller durch die Umbauten eine Wohnnutzung ermöglichen würden, welche gegen die Zweckbestimmung der Räume verstoße. Die beklagten Wohnungseigentümer zogen vor den Bundesgerichtshof (BGH) und bekamen Recht.
Die Bundesrichter kippten das Urteil aus München. Nur weil die Umbauten eine über den eigentlichen Zweck der Räume hinausgehende Nutzung möglich machten, ist das noch kein Grund, die Genehmigung dieser baulichen Veränderungen zu verweigern. Der BGH stellte fest, dass im vorliegenden Fall zwar in der Tat eine Wohnnutzung der fraglichen Kellerräume nicht zulässig wäre. Doch nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann sich „eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung.“
Dusche und Fernseher machen Keller nicht unbedingt zum Wohnraum
Wie der BGH in seinem Urteil daraus folgert, ist daher „die Nutzung eines Kellerraums als Hobbyraum zulässig, soweit sie nicht mehr stört als eine Nutzung als Lager- oder Abstellraum.“ Durch den Einbau eines kleinen Duschbads und die Aufstellung eines Fernsehers werde der Kellerraum nicht gleich zum Wohnraum. Diese Modifikationen könnten ihn auch einfach zu einem Hobbyraum umfunktionieren – in dem etwa ein Heimtrainer betrieben wird. Sofern ein solcher Hobbyraum die anderen Hausbewohner nicht mehr stört als der ursprüngliche Lagerraum, ist dagegen laut BGH nichts einzuwenden.
Deshalb liefert die mögliche Nutzungsänderung keinen Grund, die Genehmigung der baulichen Veränderung zu verweigern – auch wenn sie zugleich auch eine Wohnnutzung erlauben würde, die hier nicht zulässig wäre. Dagegen wären die anderen Hausbewohner auch bei genehmigtem Einbau von Bad, Heizung und TV-Anschluss geschützt: Wenn die neue Nutzung der Räume tatsächlich über Gebühr die Nachbarn stört, können diese einen Unterlassungsanspruch durchsetzen. Die Genehmigung eines Umbaus, der andere Nutzungen erlaubt, und die tatsächliche Nutzung sind also voneinander zu trennende Fragen.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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