Karlsruhe. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht vor, dass Eigentümergemeinschaften Beschlüsse auch im Umlaufverfahren fassen können. Solche Beschlüsse müssen grundsätzlich einstimmig erfolgen. Allerdings können die Eigentümer beschließen, dass für den Beschluss über einen konkreten Sachverhalt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreicht. Auch ein solcher Absenkungsbeschluss ist vor Gericht anfechtbar – aber nur solange, wie der auf seiner Grundlage im Umlaufverfahren gefasste Beschluss nicht bestandskräftig geworden ist. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt (Urteil vom 17.07.2026, Az.: V ZR 190/25).
Den Anlass zu dem Urteil lieferte eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) aus Bayern. Sie hatte beschlossen, dass über die Erneuerung der Heizungsanlage mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen per Umlaufbeschluss entschieden werden sollte. Einer der Eigentümer hielt diesen Beschluss allerdings für fehlerhaft und zog mit einer Beschlussmängelklage dagegen vor Gericht. Bis dato war es in der Fachwelt umstritten und höchstrichterlich nicht geklärt, ob ein solcher Absenkungsbeschluss für sich genommen anfechtbar ist. Die Sache ging daher bis vor den Bundesgerichtshof (BGH). Karlsruhe entschied: Ein Absenkungsbeschluss kann in der Tat auch isoliert angefochten werden.
Die Bundesrichter wiesen darauf hin, dass ein Absenkungsbeschluss allein für die Zukunft eine Wirkung entfaltet, nämlich für das folgende Umlaufverfahren. So kann der Absenkungsbeschluss nach Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist bestandskräftig werden. Genau darin sieht der BGH auch den Sinn der Regelung zur Anfechtungsfrist: Die Eigentümer und ihr Verwalter sollen zeitnah wissen, ob ein Beschluss Bestand haben wird, damit auf dieser Grundlage die weiteren Schritte gegangen werden können. Wäre der Anfechtungsbeschluss nicht innerhalb eines Monats für sich genommen anfechtbar, könnte ein eventueller Mangel des Beschlusses noch im Gerichtsverfahren gegen den später gefassten Umlaufbeschluss geltend gemacht werden, was dem Prinzip der Bestandskraft wiederspräche.
Umlaufbeschluss bestandskräftig: Klage gegen Absenkungsbeschluss hinfällig
Allerdings nütze die Erkenntnis dem klagenden Eigentümer in diesem Falle nichts: Während er gegen den Absenkungsbeschluss vor Gericht prozessiert hatte, war der Umlaufbeschluss gefasst und auch bestandskräftig geworden, da ihn niemand innerhalb eines Monats gerichtlich angefochten hatte. Dadurch war die Beschlussmängelklage gegen den Absenkungsbeschluss unzulässig geworden, weil ihr inzwischen das Rechtsschutzbedürfnis abhandengekommen war, stellten die Bundesrichter fest. Ein Umlaufbeschluss wird nämlich lediglich anfechtbar, aber nicht nichtig, wenn er auf Grundlage eines anfechtbaren oder gar nichtigen Absenkungsbeschlusses gefasst worden sein sollte.
Deshalb könnte es einen bestandskräftigen Umlaufbeschluss nicht mehr erschüttern, wenn später der zugrundeliegende Absenkungsbeschluss für ungültig erklärt würde. Der klagende Wohnungseigentümer hätte in diesem Fall also auch den Umlaufbeschluss innerhalb der einmonatigen Frist anfechten müssen, um die Klage gegen den Absenkungsbeschluss offen zu halten. Ein prozessökonomisches Problem sieht der BGH hierin nicht: Liegen die Beschlüsse zeitlich nah genug beieinander, kann der Eigentümer sie mit einer Klage gemeinsam angreifen. Außerdem könnte auch ein Gericht zwei zunächst eigenständige Verfahren miteinander zusammenlegen.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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