Karlsruhe. Wird eine vermietete Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann in eine GbR eingebracht, löst dies die Kündigungssperrfrist aus. Das gilt auch dann, wenn die GbR ausschließlich aus Angehörigen einer Familie besteht. Denn auch ein solches Geschäft ist als Veräußerung im Sinne der Kündigungssperrfristregelung einzustufen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 21.01.2026, Az.: VIII ZR 247/24). Die Kündigungssperrfrist unterbindet eine Eigenbedarfskündigung für drei Jahre. In NRW gilt in jenen 57 Kommunen, in denen die NRW-Mieterschutzverordnung in Kraft ist, sogar eine verlängerte Kündigungssperrfrist von acht Jahren.
Das Urteil fiel allerdings in einem Fall aus München. Dort hatte ein Eigentümer sein kurz zuvor erworbenes Mietshaus in Wohnungseigentum umgewandelt. Allerdings hatte er noch vor der Vollziehung der Teilungserklärung eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gegründet – deren Zweck sollte unter anderem die Nutzung und Verwaltung des Mietshauses sein. Neben dem Eigentümer selbst gehörten noch seine Ehefrau und die beiden volljährigen Kinder des Ehepaars zu den Gründern der GbR. Es handelte sich also um eine reine Familien-GbR. Im Gesellschaftsvertrag verpflichtete sich der Eigentümer, die durch Teilung neu geschaffenen, vermieteten Eigentumswohnungen in die Gesellschaft einzubringen.
Mietshaus in Wohnungseigentum aufgeteilt, dann in GbR eingebracht
Nachdem die Teilungserklärung vollzogen worden war, legte das Grundbuchamt für jeden Miteigentumsanteil Grundbuchblätter an und trug die GbR jeweils als Eigentümerin ein. Ein knappes Jahr später kündigte die GbR einem der Wohnungsmieter wegen Eigenbedarfs. Eine der Gesellschafterinnen der GbR – eine in Ausbildung befindliche Tochter des Ehepaars – benötige die Wohnung für sich. Der Mieter wollte aber nicht ausziehen. Die Gesellschaft zog mit einer Räumungsklage vor Gericht. Damit hatte man vor dem Amtsgericht München noch Erfolg, doch das Landgericht München I kassierte das Urteil der Vorinstanz ein und wies die Klage ab. Dieses Urteil bestätigte am Ende der Bundesgerichtshof (BGH).
Zwar kann eine GbR grundsätzlich sehr wohl zugunsten eines Gesellschafters Eigenbedarf anmelden, wie der BGH feststellte. Allerdings sei das in diesem Fall noch nicht möglich gewesen, weil die Kündigungssperrfrist noch nicht abgelaufen war. In München gilt wegen des angespannten Wohnungsmarktes eine sogar auf 10 Jahre ausgeweitete Kündigungssperrfrist. Die Bundesrichter stellten klar: Auch die Einbringung einer durch Umwandlung geschaffenen Eigentumswohnung in eine Familien-GbR stellt eine Veräußerung dar, welche die Kündigungssperrfrist auslöst. Durch dieses Rechtsgeschäft war der Personenkreis, für den Eigenbedarf in Frage kommen könnte, erweitert worden.
BGH bestätigt Kündigungssperrfrist für Familien-GbR
Hätte zuvor allein der Eigentümer Eigenbedarf anmelden können, konnte die GbR dies nun für alle ihre Gesellschafter tun. Genau davor solle die Kündigungssperrfrist Mieter schützen, befand der BGH. Außerdem stellten die Bundesrichter fest: Die Umwandlung in Wohnungseigentum war hier bereits dinglich vollzogen worden, bevor die Wohnungen der GbR überschrieben wurden. Allein der Vollzug dieses Geschäfts im Grundbuch sei nämlich ausschlaggebend für die Auslösung der Kündigungssperrfrist. Und das war in diesem Fall nach der Aufteilung in Wohnungseigentum geschehen. Damit griff hier die Kündigungssperrfrist.
Zwar heißt es in jenem Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), welcher die Kündigungssperrfrist regelt (§ 577a Abs. 1a BGB), dass diese nicht anwendbar ist, „wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören“. Doch der Bundesgerichtshof urteilte, dass auch diese Regelung nur greift, wenn das noch ungeteilte Objekt veräußert wurde. Um sich auf diese Regelung berufen zu können, hätte die Familie in diesem Fall also zuerst das Mietshaus in die GbR einbringen und anschließend das Haus durch die GbR in Wohnungseigentum aufteilen lassen müssen. Ein fataler Fehler für die betroffene Tochter: Sie kann daher 10 Jahre lang nicht in die Wohnung einziehen.
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