Karlsruhe. Mieter haften für Schäden, die sie der Wohnung während des Mietverhältnisses zugefügt haben. Die Ansprüche des Vermieters verjähren 6 Monate nach der Wohnungsrückgabe – egal, wann der fragliche Schaden entstanden bzw. verursacht worden ist. Wer Jahrzehnte lang in einer Mietwohnung gewohnt hat, kann vom Vermieter also auch noch für mehr als 30 Jahre alte Schäden haftbar gemacht werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 31.08.2022, AZ.: VIII ZR 132/20).
Im konkreten Fall ging es um einen Wasserschaden in Berlin. Die Wohnung im vierten Stock des Hauses war im Jahr 1981 an ein Ehepaar vermietet worden. Der Mann ist inzwischen gestorben, seine Witwe blieb in der Wohnung wohnen. Im Jahr 1984 hatten die Mieter im Bad die Holzdielen, die keinen Abfluss aufwiesen, entfernt und den Raum gefliest. Dabei wurde auch ein Abfluss eingebaut, man vergaß jedoch, die nötigen Dichtungen zu installieren. Dadurch konnte Wasser aus dem Bad in die Zwischendecke laufen.
Badezimmer nicht fachgerecht renoviert, Wasserschaden verursacht
Das geschah auch, blieb aber zunächst unbemerkt. An einem Tag im Juli 2016 schoss das Wasser schließlich in großer Menge aus der Decke in die darunter liegende Wohnung. Es zeigte sich, dass die Deckenbalken durch langjährigen Feuchtigkeitseinfluss verrottet waren, die Zwischendecke war einsturzgefährdet. Die Vermieter verlangten von der Mieterin 37.650 Euro Schadensersatz. Sie vermuten, dass die im Rollstuhl sitzende Dame seit 20 Jahren außerhalb der Badewanne über dem Bodenabfluss duscht, wodurch so viel Wasser in die Decke laufen konnte.
Die Mieterin berief sich allerdings darauf, wegen der 32 Jahre zurückliegenden Ursache des Schadens – nämlich der fehlerhaften Renovierung – sei die Angelegenheit bereits verjährt. Schließlich sieht die allgemeine Verjährungsfrist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) einen Zeitraum von 30 Jahren vor (§ 199, Abs. 3, Ziff. 2). So sah es auch das Landgericht Berlin. Der Bundesgerichtshof (BGH) allerdings beurteilte den Fall anders: Im Mietrecht greift die allgemeine Verjährungsfrist des BGB gar nicht, weil der Gesetzgeber hier bewusst eine Sonderregelung geschaffen hat.
Verjährung im Mietrecht abweichend geregelt
Die mietrechtliche Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche beträgt nur sechs Monate. So soll eine schnelle Klärung von Ansprüchen ermöglicht werden. Damit dem Vermieter aber dennoch ausreichend Zeit zur Begutachtung seiner Mietsache gegeben ist, beginnt die Frist erst mit dem Tag der Wohnungsrückgabe an den Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses – also erst, wenn der Mieter ausgezogen ist. So weit ist es im vorliegenden Fall aber noch nicht. Auf die Frage, wann der Schaden verursacht wurde, kommt es dagegen nicht an.
Damit sind die möglichen Ansprüche der Vermieter in diesem Fall auch noch nicht verjährt, stellten die Bundesrichter fest. Sie verwiesen den Fall zurück an die Vorinstanz: Die muss nun klären, ob die Vermieter in diesem Fall tatsächlich Schadensersatzansprüche haben – und wenn ja, in welcher Höhe. Das Urteil setzt für Vermieter ein beruhigendes Signal: Auch bei sehr langjährigen Mietverhältnissen müssen Mieter am Ende für die von ihnen verursachten Schäden geradestehen, egal, wie lange sie zurückliegen.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.
