Karlsruhe. Wenn mehrere Mieter gemeinsam einen Mietvertrag für eine Wohnung abgeschlossen haben und einer von ihnen auszieht, dann kann das einen Anspruch der verbliebenen Mieter auf Untervermietung des frei gewordenen Zimmers begründen. Der Vermieter kann bei dieser Konstellation auch keinen Untermietzuschlag einführen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) unlängst entschieden (Beschluss vom 07.10.2025, Az.: VIII ZR 11/24).
In dem Fall ging es um eine Mietwohnung in Berlin. Die Dreizimmerwohnung wurde im Jahr 2020 von zwei Mietern angemietet. Die beiden suchten sich allerdings umgehend einen Mitbewohner, der noch vor Beginn des Mietverhältnisses in den Mietvertrag mit eintrat. Im September 2022 zog er aus. Damit der Mietvertrag weiterlaufen kann, beschlossen die Mieter, dass der ausgezogene Mitbewohner nicht aus dem Mietvertrag aussteigen soll. Vielmehr sollte sein Zimmer untervermietet werden, um den Mietanteil des Ausgezogenen aufzubringen.
Zustimmung zur Untervermietung verweigert
Die Mieter baten die Vermieterin deshalb um die Zustimmung zur Untervermietung für das dritte Zimmer an einen bereits namentlich bekannten Untermieter. Doch die Vermieterin lehnte ab: Sie wollte weder einer Untervermietung, noch einer Weiterführung des Mietverhältnisses mit den verbliebenen beiden Mietern zustimmen. Auch einen Tausch des dritten Mieters durch Entlassung des bisherigen Mitbewohners aus dem Mietvertrag und Aufnahme des neuen Mitbewohners an dessen Stelle in den Mietvertrag wollte die Vermieterin nicht.
Die Mieter verklagten die Vermieterin daraufhin auf Zustimmung zur Untervermietung. Die Klage hatte in allen Instanzen Erfolg, sowohl vor dem Amtsgericht, als auch vor dem Landgericht – abschließend bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH) die Entscheidungen der Vorinstanzen. Die Vermieterin muss der Untervermietung zustimmen. Auch der Erhebung eines Untermietzuschlags erteilten die Richter dabei eine Absage. Begründung: Mieter haben einen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung, wenn ihnen im Laufe des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse daran entsteht.
Auszug eines Mitmieters führt zu Anspruch auf Untervermietung
Nach der ständigen Rechtsprechung ist es als berechtigtes Interesse anerkannt, wenn Mieter durch die Untervermietung ihre finanzielle Belastung durch die Mietzahlungen reduzieren wollen. Einen Gewinn mit der Untervermietung zu erzielen, wäre dagegen kein berechtigtes Interesse mehr, wie der BGH vor nicht allzu langer Zeit entchieden hat (wir berichteten). Das hatten die Mieter im vorliegenden Fall allerdings auch nicht vorgehabt. Sie zahlten 1.012 Euro Miete für die Wohnung und wollten vom Untermieter 330 Euro nehmen, also knapp ein Drittel.
Der BGH entschied außerdem: Wenn die Wohnung mehrere Mieter hat, und einer davon auszieht, dann haben die verbliebenen Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung des Zimmers, weil sie damit der Gefahr aus dem Weg gehen können, ihre Wohnung durch Kündigung des Mietvertrags durch den ausziehenden Mieter zu verlieren. Ob der ausgezogene Mieter ebenfalls ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben muss, diese Frage ließ der BGH bewusst offen, denn darauf kam es nicht an.
Bewohnerzahl unverändert – Untermietzuschlag ausgeschlossen
Denn die Richter gelangten zu der Rechtsauffassung, dass nicht bei allen Mietern ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung bestehen muss, um einen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung zu begründen. Es sei ausreichend, wenn einer der Mieter ein solches Interesse habe. Einen Untermietzuschlag kann ein Vermieter laut dem Gerichtsbeschluss in solch einem Fall nicht erheben, weil sich die Anzahl der Bewohner durch den Mitbewohnerwechsel nicht ändert.
Nur eine gestiegene Bewohnerzahl könnte einen solchen Zuschlag rechtfertigen. Auch das Argument, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses der Räumungsaufwand größer ausfiele, wenn eine dritte Person in der Wohnung lebt, ließen die Richter nicht gelten. Das sei eine unvermeidliche Folge, welche eine Untervermietung immer mit sich bringt. Insofern kann dieser Umstand einem berechtigten Anspruch auf Untervermietung auch nicht entgegenstehen, befand das Gericht.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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