Karlsruhe. Wenn eine Wohnung der Mietpreisbremse unterliegt, kann der Vermieter dennoch eine um mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete verlangen, wenn diese Miete bereits mit dem Vormieter so vereinbart war. Sofern die Höhe dieser Vormiete sich durch einen Ausnahmetatbestand der Mietpreisbremse begründete, ist es entscheidend, ob dieser Ausnahmetatbestand tatsächlich vorlag und die Vormiete insofern zulässig war. Falls der Vermieter seinerzeit gegenüber dem Vormieter gegen seine Auskunftspflicht über den Ausnahmetatbestand verstoßen hatte, ist das jedoch unschädlich. So hat es jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 01.07.2026, Az.: VIII ZR 125/23).
Die Sache drehte sich um eine Mietwohnung in Berlin. Ein Mieter-Paar hatte im Jahr 2021 eine rund 68 Quadratmeter große Wohnung gemietet, die im Geltungsbereich der Mietpreisbremse liegt. Dabei vereinbarte man mit der Vermieterin eine Nettokaltmiete von 780,10 Euro – also 11,39 Euro pro Quadratmeter. Das liegt mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete und wäre insofern ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse gewesen – allerdings vermerkte die Vermieterin im Mietvertrag, dass bereits die Vormieter jene 11,39 Euro pro Quadratmeter bezahlt hatten. Grund für die hohe Miete im 2019 geschlossenen Vormietverhältnis waren Modernisierungsmaßnahmen.
Auskunft über Ausnahme von der Mietpreisbremse versäumt
Bekanntlich können auch Modernisierungen eine Ausnahme von der Mietpreisbremse rechtfertigen. Allerdings hatte die Vermieterin den Vormieter seinerzeit nicht darauf hingewiesen, dass die Miethöhe sich aus einer Ausnahme von der Mietpreisbremse wegen Modernisierungen ergibt. Die aktuellen Mieter gingen davon aus, dass die Vormieter wegen diesem Verstoß gegen die Auskunftspflicht die 11,39 Euro pro Quadratmeter nicht hätten zahlen müssen und glaubten, dass sich die Vermieterin deshalb ihnen gegenüber nicht auf die hohe Vormiete hätte berufen dürfen. Sie beauftragten ein Inkassounternehmen damit, die Vermieterin auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete zu verklagen.
Die Klage scheiterte letztlich allerdings vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Die Bundesrichter entschieden: Die Vermieterin durfte sich auf die in gleicher Höhe gezahlte Vormiete berufen – sofern der zu ihrer Begründung angeführte Ausnahmetatbestand tatsächlich vorlag. Es kommt also darauf an, ob die Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich erfolgt waren – ob die Auskunftspflicht gegenüber dem Vormieter erfüllt wurde, spielt dagegen für das Mietverhältnis mit den Nachmietern keine Rolle. Zur Begründung erklärte Karlsruhe, dass Vermieter bei Verstoß gegen die Auskunftspflicht laut Gesetz eine eigenständige, abgestufte Sanktion trifft: Sie können sich zeitweise nicht auf den Ausnahmetatbestand berufen.
Vermieter kann versäumte Auskunft nachholen
Der BGH stellte fest: Im Gegensatz zu anderen Fällen sieht das Gesetz beim Verstoß gegen die Auskunftspflicht keine Teilunwirksamkeit der Mietvereinbarung vor. Sprich: Die mit dem Vormieter vereinbarte Miethöhe bleibt in vollem Umfang wirksam – der Vermieter kann sie bloß zeitweise nicht gerichtlich durchsetzen, solange er seiner Auskunftspflicht nicht nachgekommen ist. Das Gesetz räumt dem Vermieter dadurch explizit die Möglichkeit ein, die versäumte Auskunft nachzuholen und seinen Schaden durch sein Versäumnis damit zeitlich zu begrenzen. Diese Regelung würde ausgehebelt, wenn ein solches Versäumnis auch auf ein späteres Mietverhältnis durchschlagen würde.
Das hielten die Bundesrichter für nicht im Sinne der gesetzlichen Regelung. Die Auskunftspflicht dient schließlich allein dem Schutz des betroffenen Mieters selbst, betrifft ein späteres Mietverhältnis insofern jedoch nicht. Im vorliegenden Fall kommt es also allein darauf an, ob die Miete von 11,39 Euro pro Quadratmeter im Vormietverhältnis tatsächlich durch die Modernisierung gerechtfertigt gewesen war. Weil das im bisherigen Verfahrensgang noch nicht eindeutig geklärt worden war, verwies der BGH den Fall zur endgültigen Entscheidung zurück an die Vorinstanz. Das Landgericht Berlin muss nun also die nötigen Feststellungen zu den vorgeblichen Modernisierungsmaßnahmen treffen.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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