Karlsruhe. Innerhalb einer Frist von drei Jahren können Mieter vom Vermieter Auskunft über die Höhe der Miete ihres Vormieters verlangen. Diese Frist beginnt nicht mit dem Abschluss des Mietvertrages, sondern erst mit dem Tag, an dem der Mieter zum ersten Mal eine solche Auskunft vom Vermieter verlangt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) gestern entschieden (Urteil vom 12.07.2023, Az.: VIII ZR 375/21).
Geklagt hatte ein Unternehmen, das damit wirbt, für Mieter vermeintlich zu viel gezahlte Mieten einzuklagen. In vier Fällen hatten Mieter aus Berlin den Verdacht, ihre Vermieter hätten die Mietpreisbremse nicht eingehalten. Die Mieter schalteten das Unternehmen ein, um mögliche Ansprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete von ihren Vermietern einzufordern. Diese weigerten sich jedoch, Auskünfte unter anderem zur Vormiete zu machen.
Wann verjährt der Anspruch auf Auskunft über die Vormiete?
Dabei beriefen sich die Vermieter auf die Verjährungsfrist, die nach ihrer Ansicht bereits abgelaufen war. Die Fälle wurden vor verschiedenen Kammern des Landgerichts Berlin verhandelt. In einem Fall ging die Kammer davon aus, die Frist beginne mit dem Abschluss des Mietvertrages zu laufen und sei daher tatsächlich bereits verstrichen. In den anderen drei Fällen meinten die jeweiligen Kammern, der Auskunftsanspruch könne gar nicht vor dem Rückzahlungsanspruch verjähren.
Der Bundesgerichtshof (BGH) widersprach am Ende allen vier Urteilen. Die Frist in Bezug auf die Erteilung von Auskünften beginne nicht mit der Unterzeichnung des Mietvertrages zu laufen, sondern erst mit dem ersten Auskunftsverlangen des Mieters. Dabei kann der Auskunftsanspruch sehr wohl vor dem Anspruch auf Rückzahlung eventuell zu viel gezahlter Miete verjähren, wie die Bundesrichter klarstellten.
BGH legt Fristbeginn variabel aus
Begründung: Um ein Verfahren zur Rückforderung zu viel gezahlter Miete anzustoßen, brauche der Mieter die Informationen zur Höhe der Vormiete und ähnlichen für die Preisbildung relevanten Faktoren wie beispielsweise dem Alter des Gebäudes in der Regel gar nicht. Der Mieter müsse neben einer ordnungsgemäßen Rüge nur das Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent zu Beginn des Mietverhältnisses beweisen.
Den Beginn der Verjährungsfrist nicht beim Beginn des Mietverhältnisses begründete der BGH mit der Formulierung des Gesetzes durch den Gesetzgeber. Der habe hier einen sogenannten verhaltenen Anspruch formuliert: Der Vermieter musste nach der damaligen Fassung des Gesetzes nicht von selbst Auskünfte erteilen, der Mieter sollte aber jederzeit Auskunft verlangen können.
Urteil betrifft nur einen Teil der Mietverhältnisse
Das Urteil hat allerdings nur für jene Mietverhältnisse Bedeutung, die zwischen der Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 und ihrer Verschärfung zum Jahr 2019 geschlossen wurden. Seit dieser Verschärfung müssen Vermieter nämlich ohnehin ungefragt von sich aus vor Abschluss des Mietvertrages über die bisherige Miethöhe informieren. Die Mietpreisbremse erlaubt Vermietern bei einer Neuvermietung, mit der neuen Miete maximal um 10 Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete hinauszugehen.
Ausgenommen von der Regelung sind neu gebaute, umfassend modernisierte oder möbliert vermietete Wohnungen. Sollte die bisherige Miete bereits höher gelegen haben, gibt es dafür ebenfalls einen Bestandsschutz. In Nordrhein-Westfalen gelten die Regelungen der Mietpreisbremse aktuell für jene 18 Städte, in denen die Mieterschutzverordnung gilt. Eingeführt wurde die umstrittene Bremse in NRW im Jahr 2015 für damals noch 22 Städte, in denen von einem vermeintlich angespannten Wohnungsmarkt ausgegangen wurde.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.
